“宜居城市”的概念，是2005年1月國務(wù)院批復(fù)北京城市總體規(guī)劃時(shí)，首次在中央政府文件中出現(xiàn)。隨之，“宜居城市”越來越受世人關(guān)注，許多城市將宜居城市建設(shè)納入政府重要議事日程。長春、沈陽、大連、哈爾濱等東北城市也在近年來相繼提出建設(shè)宜居城市的目標(biāo)和措施。什么是“宜居城市”？衡量“宜居城市”的標(biāo)準(zhǔn)是什么？目前，國內(nèi)外關(guān)于“宜居城市”尚沒有統(tǒng)一的概念，標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)識也不一致，都在探索中前行。去年，沈陽、長春、哈爾濱和大連四城市，為進(jìn)一步探討如何更好建設(shè)宜居城市途徑，在長春召開以宜居城市建設(shè)為主題的“東北四城市市長峰會”。

　　長春市市長崔杰在“東北四城市市長峰會”上說：“長春市在建設(shè)宜居城市中確定了一些方向。一是宜居城市一定是經(jīng)濟(jì)繁榮、很現(xiàn)代、很時(shí)尚的城市，只有繁榮才有精力解決更多的社會問題。第二，宜居城市一定是一個(gè)以人為本的城市，發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)城市，就是讓人們的生活質(zhì)量有所提高，包括在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，能夠滿足市民工作、生活和發(fā)展的需求。第三，宜居城市一定是人和自然和諧相處的城市，人是自然之子，人在本性上能夠親近自然，在享受現(xiàn)代生活的同時(shí)，又能夠親近自然、體貼自然，這是我們所追求的。第四，宜居城市應(yīng)該有很強(qiáng)的文化韻味，在城市里不僅有豐富的物質(zhì)生活，還應(yīng)該有豐富的精神生活、文化生活，城市既有繁榮面，又有歷史和文化層面。”這段對宜居城市的闡述，可謂言簡意賅、給人啟迪。

　　“宜居城市”的內(nèi)涵是多方面的，房地產(chǎn)是宜居城市建設(shè)的一個(gè)重要組成部分或重要支撐。房地產(chǎn)業(yè)又是地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，同一的關(guān)東文化，同屬于東北老工業(yè)基地，相同的地理、氣候、生態(tài)環(huán)境，自然災(zāi)害少，土地儲備充足等，為東北宜居城市建設(shè)提供了有利條件。不利因素是冬季漫長寒冷，建筑施工期長，墻體厚、供暖設(shè)施、房屋造價(jià)高等。本文試從房地產(chǎn)和地域文化層面，淺析東北宜居城市建設(shè)。

　　1、宜居城市要易居

　　宜居，首先是易居，即“住得起”。不論從民生角度看，還是從房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主體看，宜居城市的宜居，首先重點(diǎn)關(guān)注的應(yīng)是大多數(shù)人的“住有所居”，即廣大中低（含中等）收入群體“住得起”的問題，只有“住得起”的問題解決了，才能談得上安居樂業(yè)和自身發(fā)展等更高層次的需求。“住得起”主要指兩點(diǎn)，一是買得起房子，主要指普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房和二手住房；二是租得起房子，包括廉租住房、公共租賃住房和市場租賃住房。

　　實(shí)現(xiàn)易居的途徑，要靠健全的住房保障體系和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場“兩條腿”走路。低收入者住廉租住房，中低收入者住經(jīng)濟(jì)適用住房，中等偏下收入者住公共租賃住房，中高收入者住普通商品住宅。對高收入者盡可以放心、放手地讓他們到市場去解決宜居問題。高收入者不差錢，哪個(gè)城市、地方適合宜居，哪兒的氣候、景色宜人，就到哪兒買高檔住宅、別墅。

　　在建立健全住房保障體系，廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造方面，東北城市在全國是靠前的。但經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)還需要加把力，公共租賃住房尚未起步，需要加快步伐推出。因?yàn)椋沧赓U房的作用不僅僅是解決城市“夾心層”的住房困難，更重要的是將改變國人“重購輕租”的舊觀念，加快城市“住有所居”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

　　規(guī)范和發(fā)展房屋交易市場和租賃市場，穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是東北宜居城市建設(shè)的重要支撐。

　?。?）規(guī)范交易市場穩(wěn)定房價(jià)，主要是穩(wěn)定普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。對中高收入者需求的普通商品住宅，房價(jià)要合理適中，戶型面積要合理適用，也就是中低價(jià)位、中小戶型，不能過高過大。

　　非普通商品住房，特別是高檔商品住宅、別墅的房價(jià)，可以完全市場化。

　　近年來，東北大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)健康，房價(jià)相對比較低，基本是剛性需求支撐樓市。2009年長春商品住宅平均房價(jià)每平方米3886元，沈陽、哈爾濱每平方米也就4000元多一點(diǎn)，大連房價(jià)相對高一些，但與一線城市比還不高，2010年1—5月，長春商品住宅均價(jià)每平方米4463元，與全國40個(gè)重點(diǎn)城市相比，位居39位，僅列西寧之前。沈陽、哈爾濱5000元多一點(diǎn)，大連相對高一點(diǎn)，不算過高。有人說，東北城市人均收入水平也比較低。不錯，從房價(jià)收入比看，還是明顯低于一線和沿海城市。目前，東北城市房價(jià)處于全國“洼地”，要防止東北房地產(chǎn)市場房價(jià)上漲過快，不可掉以輕心。

　　易居，不僅要穩(wěn)定房價(jià)，政府還要盡力降低中低收入群體的居住成本，減少就業(yè)、上學(xué)、看病、交通等費(fèi)用支出。同時(shí)，還要大力規(guī)范和發(fā)展二手房市場。發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場的商品房與二手房銷售比例為1:1，東北城市相對滯后。長春樓市最好時(shí)期是1：0.7，一般情況為1：0.4左右，今年1—5月是1：0.3。

　?。?）租賃市場，進(jìn)一步規(guī)范和培育住房租賃市場，重點(diǎn)建立穩(wěn)定的租房體制。如廉租住房、公共租賃住房。公租房是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，以低于市場價(jià)向新就業(yè)職工、大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等人群出租。面向的范圍廣，人數(shù)多，中低收入人群和流動人口均涵蓋在內(nèi)——此前，他們或因戶籍非本地或因收入不夠低，沒能進(jìn)入原有的住房保障體系，被稱為“夾心層”，漂游在城市邊緣。此番公租房大規(guī)模推進(jìn)，突破原先住房保障“重售輕租”的框架，從另一角度求解“住有所居”的實(shí)現(xiàn)路徑；同時(shí)可以解決很多人就業(yè)問題。在一些發(fā)達(dá)國家，租住房都占有一定比例，面向中低收入的公共租賃住房，尤其受到各國政府的重視。法國的租房率達(dá)48%，加拿大為44%，瑞典43%，美國為36%。在人口密度極高的日本東京，持有住房的人僅占4成，剩下60%均為租民。我國香港地區(qū)居民住戶中租房戶占70%，接近一半的家庭租住在政府提供的公共住房里。需要注意的是，發(fā)展公共租賃房是部“好經(jīng)”，但要防止在具體操作中被“念歪”，出現(xiàn)“寶馬租客”。

　　要轉(zhuǎn)變?nèi)藗兲貏e是青年人的住房觀念，中國傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)才有恒心”，應(yīng)變成“有恒心才會有恒產(chǎn)”。只要橫下心打拼，面包會有的、牛奶會有的、房子也會有的。其實(shí)，青年人結(jié)婚不一定都要買房，如果這個(gè)觀念不轉(zhuǎn)變，像社會上講的丈母娘看你是否有套房才把女兒嫁給你，那中國的住房問題永遠(yuǎn)都解決不了。日本青年不理解，為什么租房子不能結(jié)婚？

　　2、宜居城市要安居

　　安居，首要是安全，是房屋質(zhì)量的安全，房屋質(zhì)量不合格是最大的安全隱患。我們的古人早就懂得這個(gè)道理。唐代大詩人杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山”的詩句，被稱為千古絕唱。“風(fēng)雨不動安如山”，呼吁的就是房屋建設(shè)質(zhì)量問題。

　　當(dāng)前，我國建筑質(zhì)量實(shí)在令人堪憂。近年來，“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓脆脆”現(xiàn)象頻出。住這樣的房子，叫人膽戰(zhàn)心驚，何談高枕無憂！不久前，建設(shè)部副部長仇保興說，我國建筑平均壽命30年左右，令人吃驚。有網(wǎng)民說，都說買房子，“貸款還完了，房子沒了，人還活著，悲哀??！”“安身立命”的地方?jīng)]有了，還談什么安居！東北蓋房，地基比較堅(jiān)實(shí)。雖然“樓倒倒”現(xiàn)象不突出，但房屋漏雨、透風(fēng)、墻體長毛問題常發(fā)生，群眾投訴比較多，應(yīng)引起重視。重視建筑質(zhì)量，尤其是保障性住房建筑質(zhì)量，是百年大計(jì)，要有硬措施。最近，安徽省提出，對保障性住房將實(shí)施質(zhì)量事故終身責(zé)任制，分戶驗(yàn)收“一保到底”，確保群眾真正得以安居。質(zhì)量事故終身責(zé)任制規(guī)定，保障性安居工程的建設(shè)、施工及工程監(jiān)測、檢測、施工圖審查等單位的法定代表人、工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、注冊執(zhí)業(yè)人員要按各自職責(zé)，對所承擔(dān)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)的質(zhì)量負(fù)終身責(zé)任。已經(jīng)確定入住保障對象和預(yù)選物業(yè)公司的，應(yīng)選代表參加分戶驗(yàn)收，確保每套住房達(dá)標(biāo)。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格工程不得交付使用。這個(gè)辦法好，值得借鑒和推廣。

　　建筑隱患，還有業(yè)主對房屋私拆亂改，承重墻、圈梁甚至地基也敢動，使高樓成“危樓”。

　　常言道，居安思危，現(xiàn)在成了居“危”思“安”！

　　再有，樓道亂堆放雜物，影響人們過往，很不安全。更嚴(yán)重的是，有的頂層住戶，封堵樓頂消防通道，將頂樓平臺變成他們自己的私家“領(lǐng)地”，影響樓道人群緊急疏散，直接威脅樓下群眾的生命安全。還有一些舊區(qū)居民，私搭亂建棚廈子、接層，埋下許多火災(zāi)隱患。結(jié)果發(fā)生火災(zāi)，消防車進(jìn)不去，只能眼瞅著大火肆虐，這樣的慘痛教訓(xùn)實(shí)在不少。

　　建筑保暖，是東北房屋質(zhì)量重要組成部分。目前，一些新房子保暖質(zhì)量不過關(guān)，老房子更成問題。房屋門窗四處透風(fēng)，山墻和頂層房屋防寒尤差。冬天，雖然供暖，仍然寒氣襲人，屋冷似冰窖，白天，坐立不安；夜晚，徹夜難眠，談何宜居！

　　長春今年實(shí)施“暖房”工程，除了加強(qiáng)供暖監(jiān)管、淘汰落后小鍋爐房、逐步實(shí)現(xiàn)熱計(jì)量和“彈性供暖”辦法外，還要分期分批給“不抗凍”的老房子穿上“保暖衣”，提高供暖質(zhì)量，改善供暖狀況，深得民心。但是“暖房工程”步子還不大，主要原因之一，受資金緊張限制。我們應(yīng)當(dāng)大力拓寬資金來源渠道，這方面，可以學(xué)習(xí)上海經(jīng)驗(yàn)。上海三年前就開始這方面的工作，有一套成熟、行之有效的技術(shù)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，和改造資金來源辦法即“政府出一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位出一點(diǎn)、住戶出一點(diǎn)”。

　　我們建議，暖房子工程不僅是老房子，新建房屋也要納入進(jìn)來。新建房，要淘汰落后保暖墻體材料和工藝，淘汰不合東北“風(fēng)”情的設(shè)計(jì)，如落地窗等。

　　安居，少不了安靜的環(huán)境。家是避風(fēng)的港灣，勞碌一天的人們，需要清靜的地方。但有些小區(qū)噪音不絕于耳，令人煩躁不安。有的出租房，一些不拘小節(jié)的租房人，在屋里大聲說笑打鬧，蹦跳玩樂，擾的四鄰不安。有的半夜才回來，弄的聲響挺大，趕上相聲段子“大學(xué)生扔靴子”。還有的小區(qū)，沒有征求相關(guān)業(yè)主同意，在小區(qū)開飯店、公寓、網(wǎng)吧和歌廳。

　　3、宜居城市要樂居

　　樂居，首先要居住環(huán)境“看起來很美”，令人賞心悅目。這離不開良好的物業(yè)服務(wù)，這就是人們買房，為什么把物業(yè)服務(wù)好壞作為一個(gè)重要條件的原因?，F(xiàn)實(shí)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)很難，難在物業(yè)費(fèi)收繳難和服務(wù)不到位的惡性循環(huán)上，出現(xiàn)一些物業(yè)棄管現(xiàn)象。保障性住房物業(yè)服務(wù)更難，也是“差錢”。這個(gè)問題解決不好，會重蹈過去沒有物業(yè)管理的小區(qū)，房子“一年新、二年舊、三年破和漏”的覆轍，居住環(huán)境會重現(xiàn)昔日那種“臟亂差”的狀況，長期下去不僅使一些中低檔小區(qū)、保障房小區(qū)變成新的棚戶區(qū)，還會使人居上的貧富差距進(jìn)一步拉大，從而影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)。人們常說安居才能樂業(yè)，對中低收入者，不僅要有房住，還要住的環(huán)境好，使其樂業(yè)，但做到這一點(diǎn)并非易事。物業(yè)服務(wù)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段產(chǎn)物，對中低收入者，特別是低收入者是一種“超前消費(fèi)”，他們承受有些難。對普通商品住宅小區(qū)，要物業(yè)收費(fèi)合理、服務(wù)到位，否則物業(yè)收費(fèi)難、糾紛多和物業(yè)“棄管”現(xiàn)象難以消除。對保障性居住小區(qū)，要給點(diǎn)優(yōu)惠政策，比如可以把建成的商業(yè)用房交給物業(yè)公司經(jīng)營，收入作為物業(yè)費(fèi)不足的補(bǔ)充。還有，可以通過開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅等，“取長補(bǔ)短”，對中低收入者物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼，縮小小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的貧富差別。再有，嚴(yán)格依法管理，使物業(yè)費(fèi)收繳與物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)形成良性循環(huán)。

　　其次，樂居不僅小區(qū)要“看起來很美”，各種風(fēng)格的漂亮建筑，清新、整潔、優(yōu)美環(huán)境，美不勝收，還要考慮經(jīng)濟(jì)適用、舒適和低碳，達(dá)到人與自然的和諧。只圖“外表美”，會得不償失。有些漂亮的東西，需要重新審視和取舍。如不適合東北氣候、不節(jié)能減排的漂亮“飄窗”、落地窗等，再喜歡也得“忍痛割愛”。還有小區(qū)的人工水景景觀，既浪費(fèi)水資源又浪費(fèi)能源，應(yīng)少建或不建。再有“不服東北水土”的草坪，“看起來很美”，卻很難“伺候”，浪費(fèi)大量的水和人力、財(cái)力，就應(yīng)少栽草，多種樹。樹，特別是“土生土長”的東北高大樹木，不僅好看還節(jié)能減排、經(jīng)濟(jì)“耐用”。

　　引導(dǎo)、鼓勵多推出精裝修房，少點(diǎn)毛坯房，這是建筑節(jié)能減排的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對此應(yīng)有些舉措，比如規(guī)定上市的精裝修房不得低于20%，開發(fā)企業(yè)繳納商品住房營業(yè)稅時(shí)，房價(jià)中應(yīng)剔除房屋裝修費(fèi)用。對購房者，開發(fā)商應(yīng)只收裝修成本等。

　　第三，東北的冬天，漫長、寒冷、寂靜、單調(diào)，是宜居的“空頭”。關(guān)東的冰雪文化，生動、火辣、豐富、多彩，是宜居的“多頭”。我們揚(yáng)長避短，冬天將火辣辣的關(guān)東冰雪文化融入到冷寂的社區(qū)和住宅小區(qū)里，展現(xiàn)在人們面前的將是一幅別有情趣的樂居畫卷。城市有關(guān)部門和社區(qū)、小區(qū)聯(lián)動起來，組織溜冰、滑雪、堆雪人、打雪仗、抽冰猴、觀雪雕、看冰燈和冰上花樣表演、冬泳等活動。還可邀請一些作家給孩子們講冬天里的童話，組織一些愛好者“踏雪尋梅”、舉辦《北國風(fēng)光》“千里冰封萬里雪飄”書畫展活動。有了這么多生動的“冬天的故事”，東北城市的冬天能不樂居？

　　教育也是樂居的一個(gè)主要內(nèi)容，在我國有著悠久歷史傳統(tǒng)，從孔子始，歷史上許多大教育家就把講學(xué)作為樂居一大快事。長春一些開發(fā)企業(yè)成功開發(fā)了教育地產(chǎn)和影視地產(chǎn)，如長春高新開發(fā)公司建設(shè)的怡眾名城，長春萬達(dá)開發(fā)的長春明珠，長春國信建的長影世紀(jì)村等，深受人們青睞，這也是一種“寓教于樂”。

　　創(chuàng)建鄰里和睦環(huán)境，提供交流平臺，這也是樂居一個(gè)重要支點(diǎn)，如興建的會館、健身場所等，使業(yè)主們其樂融融。