土地“豪賭”

　　3300億元“祛斑”

　　天回鎮(zhèn)，這個(gè)因?yàn)楝F(xiàn)代作家李人的著名小說《死水微瀾》而名聲在外的小鎮(zhèn)，承載著老成都的悠遠(yuǎn)記憶。如今，小鎮(zhèn)卻以落魄樣貌，成為成都漂亮面孔上的“暗斑”與“黑頭”。在成都北部，這樣的“天回鎮(zhèn)”也不止一處。

　　以成都火車站、荷花池批發(fā)市場以及眾多茶葉、家電、中藥材等專業(yè)批發(fā)市場而組成的成都城北，歷來被成都人視為交通、治安、環(huán)境等均為混亂的區(qū)域，終于在去年被成都市提上日程：大手筆、大力度地治理改造北部地區(qū)。

　　實(shí)際上，成都一直在開辟北部地區(qū)發(fā)展空間。近年來，眾多旅游景點(diǎn)在北部地區(qū)集中落地。比如就北部近郊自然風(fēng)貌而打造的鳳凰山、北湖公園、熊貓基地等眾多生態(tài)旅游景區(qū)，除了熊貓基地外，大多數(shù)都在火熱一陣之后回歸沉寂，有的甚至被遺忘與抹去。

　　2006年，規(guī)劃面積2.86平方公里、水面面積近千畝的北湖景區(qū)開業(yè)，以秀麗的湖區(qū)風(fēng)貌與獨(dú)具特色的水上樂園、農(nóng)家休閑吸引了一大批成都市民。但在短短5年之后，北湖公園便迅速衰敗。2010年，北湖公園閉園修整，如今3000畝綠地荒草叢生。

　　“我們一直找不到自己的定位，與其他區(qū)縣的農(nóng)家樂同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，城北的大環(huán)境最終將我們逼上絕路。”主管該區(qū)域的成華區(qū)一位領(lǐng)導(dǎo)告訴記者。

　　由此，在成都2012年兩會(huì)上，3300億元的投資拉動(dòng)，備受各界關(guān)注。按照規(guī)劃，此次“北改”涉及金牛區(qū)、成華區(qū)、新都區(qū)，總面積約211平方公里，到2017年，將建成產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、形態(tài)國際化、環(huán)境生態(tài)化、凸顯鮮明成都文化特色的新城北。

　　“城市發(fā)展要打破發(fā)展的不均衡，成都經(jīng)過城西、城南的建設(shè)以及東郊的騰籠換鳥，現(xiàn)在就是城北無論在城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境等方面都明顯落后于其他區(qū)域。這既是城北的劣勢，又是城北的機(jī)遇。”成都同恒地產(chǎn)總經(jīng)理文化勇分析說，成都主城區(qū)可以用于城市建設(shè)的土地，城北是最充足的，因此當(dāng)前提出北改，是很好的市場時(shí)機(jī)，這也是后發(fā)優(yōu)勢。

　　“東窮西貴，南富北亂”是成都人對(duì)自己所在城市的評(píng)價(jià)。如今，一項(xiàng)總投資高達(dá)3300億元的計(jì)劃正欲改變“北亂”的格局。

　　這是成都最近幾年完成了城東老工業(yè)區(qū)的“騰籠換鳥”之后，與城南天府新區(qū)建設(shè)南北呼應(yīng)的一項(xiàng)城市改造項(xiàng)目——天府新區(qū)的首期投資計(jì)劃就高達(dá)2000億元。

　　“現(xiàn)在很多開發(fā)商已聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛在城北‘瓜分’土地，以期在幾年之后分得紅利。”一位在成都投資的香港開發(fā)商告訴記者，“賭局”已經(jīng)開始了。

　　近日，數(shù)百位房地產(chǎn)大腕到成都土地推介會(huì)上“淘金”。259個(gè)地塊、總面積26959畝的土地被集中推出，重點(diǎn)涉及北改及天府新區(qū)項(xiàng)目，這是成都首次舉行如此大規(guī)模的土地推介會(huì)。

　　此次推介會(huì)上，70多個(gè)地塊為“北改”項(xiàng)目，其中的“巨無霸”就是天回舊場鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，改造總占地達(dá)3800畝，李人筆下的天回鎮(zhèn)就此將徹底改變舊顏。

　　記者注意到，“北改”早已成為各路開發(fā)商逆市押注的“賭局”。早在2月17日，距離“北改”計(jì)劃出爐不足半月，所在區(qū)域的土地便出現(xiàn)了升值的端倪，當(dāng)天掛牌出讓的新繁鎮(zhèn)正西街以620萬元/畝的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)138.5%。

　　如今，城北已布局了中國鐵建、保利、萬達(dá)、萬科、招商地產(chǎn)等國內(nèi)一線房企開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，但看到商機(jī)的開發(fā)商正在繼續(xù)集體涌入城北，從而帶動(dòng)城北土地在當(dāng)前調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”時(shí)土地價(jià)格逆市上漲。

　　記者獲悉，中國水電地產(chǎn)公司此前已與金牛區(qū)政府簽署合作框架協(xié)議，參與北改項(xiàng)目。近日，金牛區(qū)政府又與中房集團(tuán)、康福德高等6家中外企業(yè)代表簽署超過500億元的合作協(xié)議，其中中房集團(tuán)沙西線“198”片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的投資規(guī)模就達(dá)100億元，占地達(dá)6500畝。

　　“這和開發(fā)商賭成都市委、市政府南遷以及天府新區(qū)大開發(fā)一樣，大規(guī)模的改造不僅意味著土地的放量，更是配套的完善、政策的傾斜、新的市場機(jī)會(huì)，因此非?？春迷鲋档臐摿Α?rdquo;一位外地來成都考察“北改”的開發(fā)商表示。

　　在開發(fā)商們看來，雖然城北素有“北亂”之稱，但其擁有包括西南最大商貿(mào)批發(fā)市場荷花池以及多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營人群，實(shí)際上是“北富”。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，城北荷花池市場從業(yè)人員高達(dá)10多萬人，加上其他的市場，估計(jì)總?cè)丝谟型_(dá)到20萬～30萬人。因此，“北改啟動(dòng)之后，城北將成為成都房地產(chǎn)市場競爭的焦點(diǎn)。”文化勇表示。

　　作局懸疑

　　但舊城改造并不樂觀。記者至今還記得，早在2001年，剛擔(dān)任成都市長的李春城提出對(duì)成都蓮花低洼片區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用翊虺?ldquo;感謝政府”的橫幅，感激之情溢于言表。李春城后來也被成都民間稱為“李拆城”，其主政成都期間，通過大規(guī)模改造，使得成都城市面貌發(fā)生了巨大改變。

　　如今，擺在新任市委書記黃新初面前的是：如何對(duì)現(xiàn)有的100平方公里城北片區(qū)有序、穩(wěn)定的開展改造工程？

　　此次北改的重點(diǎn)工程——曹家巷改造就困難重重。中原地產(chǎn)顧問公司的分析報(bào)告顯示，參照東郊的“騰龍換鳥”，將原來的廠房等進(jìn)行拍賣，所籌措的資金可用于居民安置，但建設(shè)于上世紀(jì)50年代的這一區(qū)域，占地面積僅為百余畝，成本高利潤薄，所需改造資金高達(dá)30億元左右，令開發(fā)商望而卻步。

　　加上利益糾葛復(fù)雜、拆遷矛盾突出，也是對(duì)政府的考驗(yàn)。仍參照東郊“滕籠換鳥”，記者獲悉，早在2009年，成華區(qū)為將東郊的工廠及家屬區(qū)進(jìn)行“騰籠換鳥”拆遷改造，僅安置費(fèi)用就高達(dá)50億元。

　　“政府顯然是想通過出售土地來籌集北改、天府新區(qū)建設(shè)的資金，但這樣的土地財(cái)政換取發(fā)展的模式，在當(dāng)前調(diào)控時(shí)期充滿了風(fēng)險(xiǎn)，尤其是跟進(jìn)作局下注的各路開發(fā)商更是如此。”一位港資顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。