隨著首次置業(yè)需求有所釋放，置業(yè)升級(jí)的改善型需求也開(kāi)始入市。6月北京市住宅市場(chǎng)成交量前20位項(xiàng)目中，改善型項(xiàng)目以27億元的成交量超過(guò)剛需項(xiàng)目的20億元一躍成為住宅市場(chǎng)主力。

　　易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，改善型需求往往以中大戶型為主。北京90平方米以下小戶型從今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上戶型的成交占比增加近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　改善型需求釋放

　　對(duì)于市場(chǎng)成交量的回暖，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，央行降息不僅降低了購(gòu)房成本，而且使購(gòu)房者預(yù)判市場(chǎng)將走出低谷，進(jìn)一步提高了入市積極性。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，改善型購(gòu)房者以自住為主，有一定的資金實(shí)力，依據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)做市場(chǎng)判斷。在金融政策放寬，房?jī)r(jià)略有反彈之時(shí)，改善需求被即刻引爆。

　　近期北京大戶型呈現(xiàn)集中放量的態(tài)勢(shì)，包括龍湖長(zhǎng)楹天街、中糧萬(wàn)科紫云庭、華潤(rùn)公元九里等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，均只提供三居及以上大面積住宅產(chǎn)品。據(jù)麗茲行市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月北京中高端樓盤(pán)迎來(lái)一次推盤(pán)高潮，在即將入市的33個(gè)新盤(pán)當(dāng)中，有一半是高端項(xiàng)目。

　　近幾年來(lái)，北四環(huán)、東四環(huán)沿線不斷涌現(xiàn)像唐寧one、盤(pán)古大觀、霄云路8號(hào)、金茂府等豪宅名盤(pán)，四環(huán)沿線眾多樓盤(pán)的均價(jià)突破5萬(wàn)元。而朝陽(yáng)公園周邊項(xiàng)目的均價(jià)，更是在3-4年前便已突破5萬(wàn)大關(guān)。區(qū)域內(nèi)一些老舊小區(qū)二手房的均價(jià)也在4萬(wàn)元左右，更多追求空間、提升居住體驗(yàn)的家庭，轉(zhuǎn)而將目光投向價(jià)格相對(duì)合理、規(guī)劃更好、交通方便的五環(huán)地區(qū)。

　　以東五環(huán)為例，龍湖長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目主要是140-190平方米精裝三居，另有340-380平方米躍層產(chǎn)品，價(jià)格預(yù)計(jì)為28000-33000元/平方米，主力戶型140平方米總價(jià)400萬(wàn)元左右，加上地鐵6號(hào)線無(wú)縫連接，吸引了大量首次改善型需求客戶。據(jù)了解，該項(xiàng)目打造了5萬(wàn)平方米園林景觀，相當(dāng)于北京龍湖唐寧one項(xiàng)目的整體占地面積。

　　中高端樓盤(pán)升溫

　　據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，3-5月份，月內(nèi)成交超過(guò)百套的12個(gè)項(xiàng)目中，只有1個(gè)項(xiàng)目是價(jià)格為2萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目，其余均為低于2萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。但是6月以來(lái)，中高端項(xiàng)目成交出現(xiàn)火熱跡象，成交占比由3-5月的19%上升到29%。

　　以五環(huán)沿線項(xiàng)目6月銷售數(shù)據(jù)為例，6月中旬，保利中央公園均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，成交套數(shù)107套，套均總價(jià)540萬(wàn)元；橡樹(shù)灣均價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，成交套數(shù)58套，套均總價(jià)419萬(wàn)元；招商嘉銘·瓏原均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，成交套數(shù)22套，套均總價(jià)627萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商在加快推盤(pán)的同時(shí)，項(xiàng)目的去化率也有了提升。而中高端項(xiàng)目作為改善型需求的首選，預(yù)計(jì)在下半年，價(jià)格仍會(huì)有小幅度上漲。

　　分析人士表示，隨著開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)步伐，加上信貸環(huán)境的放松，預(yù)計(jì)接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，新盤(pán)成交量有望進(jìn)一步回升。