②開發(fā)商開打商業(yè)地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)

　　2008年，杭州市首次提出要打造20座“新城”、100個城市綜合體。2010年，時任杭州市建委主任的楊軍在中國杭州城市綜合體發(fā)展峰會上表示，發(fā)展城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然選擇，是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、實施“緊湊發(fā)展”、“精明成長”的必然選擇，是實現(xiàn)城市國際化戰(zhàn)略的必然選擇。也就是從這一年開始，杭州城市綜合體建設(shè)加快了步伐，至今100個城市綜合體已經(jīng)建設(shè)過半。

　　值得一提的是，除了被列入規(guī)劃的100個城市綜合體，杭州還有大量的項目都規(guī)劃或者打著城市綜合體的概念粉墨登場，不少開發(fā)商為了增強項目的吸引力，也紛紛提出了綜合體的概念。與此同時，因為郊區(qū)化居住時代的到來，購房者對于綜合體項目，也還抱著相當(dāng)大的熱情。

　　打著綜合體概念的項目不少

　　除了列入規(guī)劃的100個綜合體，杭州其實還有不少綜合體項目。

　　值得一提的是，跟上述很多城市綜合體不少由政府主導(dǎo)不同，這些項目大多由開發(fā)商開發(fā)運營，除了住宅房源之外，它們也規(guī)劃有酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等等其他物業(yè)形態(tài)，這部分項目的供應(yīng)量，也不容小覷。

　　比如在下沙，有綜合體概念的項目，還包括80萬平方米的龍湖滟瀾山項目。這個樓盤主力為住宅，但同時還有20萬平方米的商業(yè)天街和五星級酒店，打造的是杭州世界城市生活體之下的全新主流生活模式。與之相鄰的東部國際商務(wù)中心，則為具備商務(wù)辦公、五星級酒店、國際尖端標準A級寫字樓以及地鐵商業(yè)空間等功能設(shè)施，下沙新城的CBD核心綜合體。

　　而同處于下沙的寶龍城市廣場，體量達33萬平方米，主打概念就是下沙新城首個以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題，集高層住宅、聯(lián)排別墅、精裝SOHO、綜合商業(yè)、步行商業(yè)街等形態(tài)為一體的地標型城市綜合體。其中，商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、娛樂及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)。

　　在濱江，除了濱康綜合體和星光大道等綜合體之外，位于錢江新城CBD、奧體中心CBD、濱江新城CBD三大城市中心的黃金交叉點的中海寰宇天下，也是一個涵蓋首席御江大宅、奢華酒店品牌、總部商務(wù)平臺、都市商業(yè)裙帶四類作品，是錢塘江一線80萬平米國際都市綜合體。開發(fā)商表示，它將成為助推“錢塘江時代”城市價值的關(guān)鍵引擎之一。

　　此外，同處濱江區(qū)域的星耀城總建筑面積達158330平方米。項目將打造為一個以IT為特色的商業(yè)辦公綜合體項目，規(guī)劃主要有商業(yè)、寫字樓以及酒店式公寓三種產(chǎn)品。綜合體項目能提供非常完善的生活一體化服務(wù)，讓生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套服務(wù)。

　　此外，囊括寫字樓、酒店、餐飲美食和商業(yè)走廊等物業(yè)類型的浙商財富中心，填補了城西高端寫字樓的市場空白；申花板塊的矩陣國際，也在以往商務(wù)辦公產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，總結(jié)出未來辦公模式的新趨勢，開創(chuàng)全新的未來商務(wù)辦公模式，引領(lǐng)杭州寫字樓新潮流。

　　開發(fā)商鐘情商業(yè)項目

　　跟傳統(tǒng)的住宅相比，綜合體還包含著商業(yè)、寫字樓等各種需要更出色運營能力的業(yè)態(tài)，開發(fā)商紛紛涉足綜合體項目，其實也是在一定程度上，說明了他們對于商業(yè)物業(yè)前景的看好。

　　7月初，杭州主城區(qū)迎來了下半年土地出讓會，這是一塊之前并沒有得到多大關(guān)注的商業(yè)用地，位于古墩路與天目山路交叉口，可建面積13萬平方米。競拍開始后，兩個買家展開角逐，你來我往，爭奪不休，雙方都大有“不拿到地誓不罷休”的意思?，F(xiàn)場甚至出現(xiàn)了久違的“注意投資風(fēng)險，謹慎報價”提示。一直到了32輪，11號競買人慧展科技（杭州）有限公司才以11.49億元總價力挫對手，將該宗土地收入囊中。

　　值得一提的是，這是已經(jīng)清冷了許久的杭州土地市場，難得一見的火爆場面。在宏觀調(diào)控讓土地市場哀鴻遍野的近兩年來，這樣難得一見的火爆場面，基本上由商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造。今年上半年，杭州主城區(qū)共出讓土地21宗，總出讓面積586.5畝，總出讓金額80.17億元。這一數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2010年同期的32%，并不好看。不過其中，商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)搶眼。在上半年主城區(qū)成功出讓的這21宗土地，其中商業(yè)用地占了19宗，共計出讓面積320585平方米，出讓金額約67.6億，占上半年土地出讓總金額的84%，毫無疑問，成為土地市場的絕對主角。

　　事實上，這種狀況在去年就已經(jīng)表現(xiàn)得比較明顯。2011年，主城區(qū)共成交土地56宗，其中住宅用地僅成交22宗，商業(yè)用地卻有34宗。在住宅市場一片肅殺的同時，商業(yè)用地市場反而熱力四射，全年成交額達到147.8億元，即使相對于火爆的2010年，也不降反升，上漲了8%。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的銷售壓力相比住宅要小，利潤也要高一些，而且拿地價格相對較低，這在業(yè)內(nèi)是人所共知的。”星耀城開發(fā)商星瀚置業(yè)總經(jīng)理助理王奕告訴記者，這也是商業(yè)地產(chǎn)項目成為開發(fā)商熱寵的原因之一。就比如他們公司，目前的投資重心也是在商業(yè)項目上。

　　此外，王奕對杭州商業(yè)地產(chǎn)的前景很有信心。“杭州發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有它的先天優(yōu)勢，杭州是全省的經(jīng)濟、金融中心，消費能力很強。但是，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又是和城市發(fā)展速度、經(jīng)濟實力不成匹配的，相對比較落后。過去帶商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)項目更多的是以住宅的方法在做商業(yè)地產(chǎn)，最近兩年才有了新的起色，比如萬象城、印象城以及銀泰城，可以說杭州的商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。”他認為，一直以來杭州“商住倒掛”現(xiàn)象比較嚴重，同一地段的住宅售價超過寫字樓甚至商鋪的價格。經(jīng)過此輪調(diào)控，住宅價格將會停留在一個比較穩(wěn)定的水平，而商業(yè)地產(chǎn)的租金收益會有很大提升，對整個商業(yè)地產(chǎn)都是一個很大的契機。

　　市場青睞綜合體項目

　　對于城市綜合體這一類物業(yè)，購房者目前顯然還比較認同。

　　中海寰宇天下成為2012年杭州主城區(qū)成交量和成交金額雙料冠軍，除了好地段、中海品牌和實惠的價格之外，眾多購房者看重的，是它80萬平方米的體量。“除了住宅，這里還有酒店、寫字樓、商業(yè)，所以不用擔(dān)心今后的配套問題。”不少購房者這么認為。

　　而處于地鐵口的龍湖滟瀾山，上半年也取得了非常不錯的成績。20萬平方米的天街配套，是讓不少購房者趨之若鶩的一大理由；而寶龍城市廣場的“下沙武林門”的概念，顯然也吸引了不少眼球。

　　上個月，首次開盤的濱江綜合體項目星耀城，這個毗鄰地鐵一號線江陵路站的項目，開盤當(dāng)天售樓部現(xiàn)場人山人海，大多數(shù)購房者當(dāng)場就下單簽訂正式合同，精品商鋪成交9成，就連市場一直不是特別火的寫字樓，也成交了8成。事后據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計，開盤當(dāng)天實現(xiàn)了4.5億元的銷售額，完成了全年銷售任務(wù)的一大半，成為名副其實的“吸金盤”。

　　事實上，隨著樓市發(fā)展半徑擴大，眾多郊區(qū)板塊紛紛迎來了交付期。對于這些區(qū)域來說，如何完善今后的生活配套，實現(xiàn)可居住性是最大的問題。所以，當(dāng)擁有眾多功能的城市綜合體一經(jīng)亮相，就受到了市場熱捧。今年5月的杭州人居展上，最熱鬧的展位，無疑是新天地項目，這個樓盤當(dāng)時剛剛展示了規(guī)劃，展位現(xiàn)場人山人海，很好地詮釋了市場對綜合體項目的熱情。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，雖然杭州定位為二線城市，但杭州的經(jīng)濟規(guī)模、城市規(guī)模都已靠近一線城市，大部分都是年輕人，是一座活力城市。目前，很多二線城市的發(fā)展模式已經(jīng)從單個商業(yè)中心到多個商業(yè)中心，而杭州目前還只停留在以武林廣場為商業(yè)中心的階段。所以，綜合體的建設(shè)，對于未來城市的發(fā)展，是大有裨益的。從目前來看，市場與綜合體之間尚處于“蜜月期”，但隨著綜合體項目紛紛上馬，雷同性增強，綜合體之間的競爭也將會越來越激烈。而要真正做好一個商業(yè)地產(chǎn)項目，考驗的是開發(fā)商的后續(xù)運營能力。