?、弁粐肪€：從“包租婆”到搭建資本平臺(tái)

　　城市商業(yè)綜合體，最目前地產(chǎn)界最“潮”的概念之一。

　　這種集酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、公寓或會(huì)展等多種物業(yè)于一體的特大型公共商業(yè)設(shè)施，儼然已成許多區(qū)域、甚至城市規(guī)劃者心目中拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的航空母艦。

　　據(jù)知情人士透露，目前杭州在建的綜合體項(xiàng)目接近40個(gè)，將建的近10個(gè)，共近50個(gè)，總建筑面積接近兩千萬(wàn)平方米，商業(yè)面積達(dá)400多萬(wàn)平方米。有專家認(rèn)為，這兩千萬(wàn)平方米總建筑規(guī)模的資金需求將構(gòu)成重大問(wèn)題。另外，400萬(wàn)平方米的商業(yè)面積會(huì)否超出城市承受能力，該從哪里尋找銷路？

　　而一些商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)者們，儼然已經(jīng)在尋求突圍路線。

　　杭州城市綜合體是否趨向飽和

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控似乎不能抑制商業(yè)地產(chǎn)的熱度，全國(guó)各地購(gòu)物中心、城市綜合體或商業(yè)（生活）中心的建造遍地開(kāi)花。有國(guó)際地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)直言中國(guó)購(gòu)物中心存在過(guò)熱隱憂，業(yè)內(nèi)專家也指出各地城市綜合體已經(jīng)或?qū)⒔咏柡褪遣粻?zhēng)的事實(shí)。從國(guó)際趨勢(shì)看，社區(qū)型購(gòu)物中心已成新方向，因消費(fèi)者逐漸厭倦了超大體量商業(yè)綜合體內(nèi)疲憊不堪的購(gòu)物體驗(yàn)。但也有一些人認(rèn)為，在各區(qū)域發(fā)展不平衡的今天，中國(guó)購(gòu)物中心仍有巨大發(fā)展空間。

　　目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時(shí)尚的一種多業(yè)態(tài)整合的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，越來(lái)越被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所青睞，其不同于住宅開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)勢(shì)，是綜合體本身所具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力。開(kāi)發(fā)商不僅可以通過(guò)銷售物業(yè)直接獲利，同時(shí)可以通過(guò)自持物業(yè)，得到融資機(jī)會(huì)和后期更大的物業(yè)升值空間。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，持有型物業(yè)是機(jī)遇，同時(shí)也是極大的挑戰(zhàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)者資源整合能力、資金實(shí)力、可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力，都是很大的考驗(yàn)。

　　如果一個(gè)城市短期內(nèi)所建商業(yè)地產(chǎn)的品種、規(guī)模、總面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其承受能力，并且未來(lái)10-15年內(nèi)消化不了，那是非常危險(xiǎn)的。

　　商業(yè)地產(chǎn)火熱的原因，除了中等城市本身發(fā)展需求外，住宅被“限購(gòu)”，投資商們將熱情傾注到了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)上，尤其是一些大型購(gòu)物中心，為資本尋找出口也是重要原因。

　　“在杭州，規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體中，交通、旅游等公共設(shè)施概念的綜合體占了很大一部分，純粹的商業(yè)綜合體體量并沒(méi)有想象中那么多，”杭州銀泰城市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理徐琦敏表示。

　　商業(yè)綜合體的資源競(jìng)爭(zhēng)

　　不管商業(yè)綜合體到底有沒(méi)有飽和，在未來(lái)巨大的供應(yīng)壓力下，項(xiàng)目的特色性、是否具有區(qū)域針對(duì)性，尤其是運(yùn)營(yíng)者在資源整合上的優(yōu)勢(shì)，已越來(lái)越成為極其重要的因素之一。

　　經(jīng)過(guò)10多年的積累，銀泰在商業(yè)資源上已經(jīng)建立了從奢侈品品牌到大眾品牌的廣泛儲(chǔ)備。經(jīng)過(guò)兩年多的購(gòu)物中心的儲(chǔ)備，現(xiàn)在已與大量的購(gòu)物中心、專業(yè)店、專賣店簽訂了戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　目前，中國(guó)銀泰在全國(guó)已建在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有數(shù)十個(gè)，分布于北京、上海、杭州、寧波、合肥、成都等城市，產(chǎn)品包括城市綜合體、精品酒店、高檔購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪華住宅等建筑業(yè)態(tài)。

　　這么多年在百貨行業(yè)的積淀，使銀泰如今已經(jīng)擁有龐大的品牌資源，這些品牌資源能夠給銀泰商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)更加科學(xué)合理的業(yè)態(tài)組合，更國(guó)際更高效的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　目前成立的銀泰置地集團(tuán)，就是整合了銀泰目前的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，主營(yíng)以綜合體及購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的集團(tuán)性公司。

　　通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部資源整合及外部資源的吸納，銀泰已經(jīng)形成了具有“銀泰”特色的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，從項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)到招商運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)打造，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并擁有數(shù)百家零售業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴。

　　2011年的銀泰商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，中國(guó)銀泰正式對(duì)外公布了未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，推出了三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品線——“銀泰中心”、“銀泰城”、和“銀泰Mall”。這三種不同定位的城市綜合體產(chǎn)品，將在全國(guó)一到三線城市根據(jù)城市特點(diǎn)不同進(jìn)行布局，目前全國(guó)已經(jīng)有近20個(gè)綜合體在同時(shí)開(kāi)發(fā)，而杭州銀泰城正是目前三大產(chǎn)品體系中“銀泰城”系列的旗艦作品。

　　徐琦敏表示：“一直以來(lái)，城西雖然住宅林立、商貿(mào)市場(chǎng)也非常多，但是城西房地產(chǎn)的商住味道，卻至今因?yàn)槿狈Υ笮途C合商業(yè)配套項(xiàng)目而不被認(rèn)可。我們的開(kāi)發(fā)理念之一，就是希望在最密集的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)最集中的商業(yè)功能；在最精粹的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)最高效的商務(wù)功能。”

　　銀泰城項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平方米，包括大型購(gòu)物中心、7萬(wàn)多平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓集群及商務(wù)酒店，是目前杭州在建的最大的商業(yè)綜合體之一，可以說(shuō)是杭州城北、城西絕對(duì)的地標(biāo)性建筑群，建成后將成為區(qū)域絕對(duì)中心。

　　同時(shí)銀泰城也是真正意義上的商業(yè)中心、商務(wù)中心雙核驅(qū)動(dòng)的城市綜合體，在綜合體中集中了購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、配套、商務(wù)中心等多功能，通過(guò)商業(yè)和商務(wù)功能的完美融合，不但能填補(bǔ)區(qū)域城市功能的空白，更以雙中心的集群效應(yīng)，形成更為強(qiáng)大的中心輻射力。

　　杭州城西及城北不缺居住人口，未來(lái)隨著銀泰城的建設(shè)完成，可以看到這個(gè)區(qū)域?qū)牡湫偷乃窍蚨喙δ艹鞘兄行陌l(fā)展，這個(gè)城市中心擁有非常完善的城市功能以及配套，也擁有眾多高端居住人群，這就是城市多中心發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

　　搭建資本平臺(tái)的未來(lái)之路

　　而另一些商業(yè)綜合體，已經(jīng)開(kāi)始探索開(kāi)創(chuàng)綜合體價(jià)值平臺(tái)模式。

　　陸則非，建工地產(chǎn)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人。陸則非說(shuō)，從2008年底開(kāi)業(yè)至今，建工地產(chǎn)所打造的歐美中心EAC已成為杭州國(guó)際金融特色樓宇和世界500強(qiáng)商務(wù)殿堂。寫(xiě)字樓近幾個(gè)月的租金成交均價(jià)更是超過(guò)7.5元/天/平方米的高租金。入駐企業(yè)已達(dá)百余家，吸引了包括飛利浦、聯(lián)想、奔馳、荷蘭航空、港龍航空、香港鐵路等20多家世界500強(qiáng)和眾多國(guó)內(nèi)外領(lǐng)袖企業(yè)，40多家國(guó)內(nèi)外著名金融機(jī)構(gòu)，如瑞銀證券、新加坡星展銀行、澳新銀行、中國(guó)銀行私人銀行、中投信托等，也紛紛設(shè)立區(qū)域總部或重要的營(yíng)業(yè)部 。

　　陸則非表示，目前的商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷三個(gè)階段，第一個(gè)階段是建造有形的商業(yè)項(xiàng)目，第二個(gè)階段在運(yùn)營(yíng)方面，走國(guó)際化道路，整合產(chǎn)業(yè)，高出租率、高租金、高回報(bào)率。而第三個(gè)階段，則突破傳統(tǒng)的模式，搭建寫(xiě)字樓內(nèi)的資本平臺(tái)。而這也是歐美中心EAC正在進(jìn)行的嘗試。

　　今年5月，為鼓勵(lì)金融業(yè)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，《杭州市“十二五”金融業(yè)發(fā)展規(guī)劃》重磅出爐。支持杭商資本進(jìn)入金融領(lǐng)域、支持企業(yè)發(fā)行債券融資、獎(jiǎng)勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，一攬子計(jì)劃為杭州樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展轉(zhuǎn)型注入新動(dòng)力，在新政策的催生下，歐美中心（EAC）等一批特色樓宇，以完善的金融產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)創(chuàng)杭州綜合體發(fā)展運(yùn)營(yíng)的新趨勢(shì)。

　　今年6月剛獲銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，創(chuàng)立于1835年，全球50強(qiáng)銀行企業(yè)，澳大利亞最大的銀行機(jī)構(gòu)之一澳新銀行，就迫不及待將浙江區(qū)域總部和首個(gè)營(yíng)業(yè)廳進(jìn)駐了歐美中心。無(wú)獨(dú)有偶，6月初中國(guó)銀行私人銀行旗艦店也正式入駐歐美中心EAC，舉行盛大開(kāi)業(yè)慶典。而最近，央企中銀集團(tuán)與浙江大型國(guó)企浙江鐵投集團(tuán)合資的中銀浙商產(chǎn)業(yè)投資基金，又將總部設(shè)在了歐美中心EAC。

　　“國(guó)際金融大鱷之所以青睞歐美中心，全賴于我們對(duì)完整金融服務(wù)價(jià)值鏈的營(yíng)建。”建工集團(tuán)副總經(jīng)理李麗認(rèn)為，在歐美中心的招商上，特別注重金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成，除引進(jìn)國(guó)際知名的銀行、投行外，同時(shí)也注重引進(jìn)了如德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、金杜律師事務(wù)所、中新力合等國(guó)內(nèi)外知名的類金融配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，使其與國(guó)際級(jí)銀行、投行一道形成了自然的金融價(jià)值鏈。某位私人銀行負(fù)責(zé)人表示，自從入駐歐美中心后，他們的業(yè)務(wù)較之前有了很大提升，大樓本身就帶給他們眾多的客源。而同樣在歐美中心辦公的街道相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，歐美中心的樓宇經(jīng)濟(jì)非常成功，入駐企業(yè)的年利稅屢創(chuàng)新高，今年有望超2億元。