近幾個月，昆明密集出臺了城建規(guī)劃等相關(guān)文件：《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、昆明市政府關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造工作的意見【46號文】、《昆明市中心城區(qū)零星土地整合實施辦法》。公寓限行、防止偷面積、城中村政策調(diào)整、以10畝為界限整合昆明零星土地、杜絕主城區(qū)的“點式”開發(fā)……這一系列“組合拳”將讓昆明的城市建設產(chǎn)生質(zhì)變。

　　點式開發(fā)造成各自為陣

　　繼2008年昆明全面啟動城中村改造工作以來，圍繞城中村改造的話題一直不斷。26日，某網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示今年昆明樓市供給量會超過1000萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士坦言“ 這其中有80%都是城中村改造的項目。”

　　在如此龐大的數(shù)字面前，讓人不禁對昆明城市的未來形象產(chǎn)生憧憬。然而，這種憧憬在業(yè)內(nèi)人士眼中，卻成為了一種擔心。

　　作為最早一批關(guān)注昆明城中村改造項目的專業(yè)機構(gòu)，風之鈴對于這一問題有相當?shù)陌l(fā)言權(quán)。該機構(gòu)CEO石遠一邊思考一邊緩慢地說道：“ 如果把昆明當做一個畫板，你現(xiàn)在看到這個城市的生長，以前是比較矮，現(xiàn)在是長高了，而這個長高不是普遍長高，是有些地方高，有些地方矮，就形成了城市的這種變遷的這種現(xiàn)象。高矮反差挺大的。城中村改造在城市里，畢竟是一個板塊或者一個點嘛，它還沒形成一個面。昆明以后的城市形態(tài)可以說高的高、矮的矮，城市整個的形象是比較突兀的。因為缺乏整體規(guī)劃，點式開發(fā)嘛。實際上，之前希望城中村帶動周邊的開發(fā)， 但實際上它的范圍是有限的。”

　　石遠的語氣中透露著對昆明未來整體形象的擔心，盡管也有對城中村帶動周邊發(fā)展給予了厚望，但更多人則認為這一帶動范圍將是非常有限的。這個原因，很大程度上歸結(jié)于之前周邊土地的零星。

　　《昆明市中心城區(qū)零星土地整合實施辦法》正是解決這一問題的“及時雨”。

　　成片開發(fā)健全城市肌體

　　對于政策中提及的“整合零星土地不得超過已取得土地使用證用地面積的30%，不得大于10畝。”，有專業(yè)人士做出了解讀。

　　云南大學經(jīng)濟學院副院長郭樹華此前公開表示：土地是一種不可再生資源，對城市來說尤其寶貴?！掇k法》的出臺，對合理利用土地資源，提升城市形象有重要意義。同時，有利于公共設施的完善，對昆明建設區(qū)域化國際性城市有重要的推進作用。

　　“有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭”。小地塊的捆綁上市將隨城中村改造項目一起，完成昆明土地開發(fā)模式從點到面的飛躍；土地資源和合理利用與公共設施的完善，將為城中村改造提供優(yōu)質(zhì)的配套，盡管《昆明市中心城區(qū)零星土地整合實施辦法》并非專為城中村改造設定，卻在無形中給城中村改造提供了許多方便與機遇。一個順理成章的猜想由此誕生：城中村改造項目將會具備更完善的醫(yī)療、教育配套，功能性將得到極大提升。

　　與此同時，土地的整合也意味著未來掛牌出售的地塊將不再零星上市，這對小型的開發(fā)商而言將是一種挑戰(zhàn)。

　　未來的昆明，將摘掉“高的高，矮的矮”的帽子，勾勒出獨特的城市天際線。

　　政策鏈接

　　10畝以下

　　零星土地

　　須整合開發(fā)

　　整合面積

　　被整合的零星土地原則上不得大于建設單位已取得《國有土地使用證》用地面積的30%，且不得大于10畝。超過上述面積要求的土地，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門確定為無法單獨開發(fā)建設的，可按本辦法的規(guī)定進行零星土地整合。

　　適用的范圍

　　包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)，三個開發(fā)(度假)區(qū)及空港經(jīng)濟區(qū)等昆明市中心城區(qū)內(nèi)，規(guī)劃的建設項目用地應當與城市規(guī)劃道路相毗鄰，并在城市規(guī)劃道路紅線或者鐵路、河道等控制界線圍合的街坊范圍內(nèi)。

　　定價原則

　　依據(jù)半年內(nèi)周邊成交的相似類型建筑和同等土地出讓用途的土地的樓面價格，綜合本宗地的容積率，返算出土地出讓價。如果周邊無近期成交的類似土地，則參照周邊同等類型商品房的市場價格作為參考，依據(jù)土地所處區(qū)域，取市場價的20%作為本宗地的樓面地價，綜合本宗地的容積率，返算出土地出讓價。

　　保證金金額

　　零星土地整合履約保證金金額由土地儲備部門依據(jù)零星土地供應組價確定，并按最終交易價格結(jié)算。保證金不計利息。

　　觀點交鋒

　　云南財經(jīng)大學不動產(chǎn)

　　投融資研究中心主任周大研：

　　中國有的是房子

　　但是很少有建筑

　　城中村的問題不單純是個政策的問題，城中村離不開房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)根本的問題還是一個市場的問題，還是國家大政方針的問題。大的問題沒解決，小的政策也起不了太大的作用。城中村最大的問題是以前房地產(chǎn)需求旺盛，但現(xiàn)在所有當時的前提條件都變了。如果以試點的方式去做效果會更好一些。

　　所以，目前城中村的問題是非常麻煩，很多項目處在上也不能上，下也不能下的困難境地。

　　城中村改造還面臨同質(zhì)化的問題，現(xiàn)在這個問題可能不僅僅是昆明了，全中國都存在這樣的問題，中國有的是房子，但是很少有建筑。建筑是有文化有歷史，有科技含量的。

　　昆明的同質(zhì)化問題與原來的規(guī)劃政策有關(guān)。規(guī)劃建設大量的超高層，像板樓這樣的項目都不能建，所以同質(zhì)化比較嚴重。當然，高容積率、低密度這個也沒辦法，因為中國人口太多，這個也是沒有辦法的辦法。

　　好像我們46號文里面，在這方面有所調(diào)整，下一步項目上會有些差異化，可能就沒有那么嚴重。這方面會有所改善，但總的來說還是存在一些問題。

　　昆明風之鈴市場調(diào)查研究

　　咨詢機構(gòu)CEO石遠：

　　城中村改造

　　不可能往回走

　　城中村這個事情已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。不管什么政策只能往前走，不可能往回走。往回走，所有的問題可能都會爆發(fā)，或者呈現(xiàn)出來。往前走的話，還是會面臨市場供應大和樓市調(diào)控的問題。

　　如果說城中村是在4年5年前，在沒有宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)的需求、投資需求比較旺盛的情況下，矛盾還沒那么突出?，F(xiàn)在生不逢時，又趕上政策的嚴冬，城中村的這種集中放量，肯定現(xiàn)實的壓力就會很大了。

　　哪里有人，哪里有房子，哪里就有發(fā)展的潛力，在昆明的二環(huán)路上，你會看到哪些房子蓋得高，哪些房子蓋得多，哪邊就熱鬧。它有點無序，這樣的話，它可能出現(xiàn)百花齊放，到處都會長出來的狀況，這是挺可怕的一件事。都是一樣的房子，一樣的高度，都長得差不多。這個可能是其他城市看不到的現(xiàn)象，產(chǎn)品都比較一致化，高矮胖瘦都差不多，可能穿的衣服都差不多，里面的戶型都差不多。