日前，中國社科院金融研究所研究室副主任尹中立接受記者訪談時表示，無論從民間、從學(xué)者、到官方文件都認(rèn)為城市化是未來推動房地產(chǎn)市場繁榮的最重要的動力，這一觀點(diǎn)是大錯特錯的謬論，由于目前城市房價高企，大量的進(jìn)城農(nóng)民工收入水平較低，根本構(gòu)不成住房需求。而且目前大量留在農(nóng)村中的都是老弱病殘，構(gòu)不成勞動力輸出。中國的城市化如果按照勞動力比例來劃分的話，中國的城市化率可能早已經(jīng)超過60%—70%。

　　尹中立強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)價格過高已經(jīng)成為城市化的最大障礙。目前所討論的“城鎮(zhèn)化”的潛臺詞是在搞房地產(chǎn)。未來國家宏觀政策中應(yīng)該“去房地產(chǎn)化”。不能因?yàn)榉績r稍微下跌就放松貨幣政策。

　　尹中立進(jìn)一步指出，現(xiàn)在大家打著城鎮(zhèn)化旗號，它的潛臺詞就是搞房地產(chǎn)開發(fā)，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格已經(jīng)過高，所以它成為未來城鎮(zhèn)化的一個最重要的障礙，也就是說數(shù)以億計的農(nóng)民面對這種奇高的房價他沒有辦法轉(zhuǎn)化成城里人，所以，中國大多數(shù)認(rèn)為未來中國經(jīng)濟(jì)增長動力在于城鎮(zhèn)化，但是我們現(xiàn)在把房價已經(jīng)炒得很高，阻礙了正常的城市化的進(jìn)程，所以中國未來要保持一個正確的發(fā)展方向的話，就必須把價格給它降下來。所以，就是說去房地產(chǎn)化是中國未來宏觀經(jīng)濟(jì)政策一個正確的方向，也就是說我們的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不要被房地產(chǎn)市場所綁架，不要因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格稍微下跌，房地產(chǎn)投資增長速度稍微有所下滑就開始放松貨幣政策，放松財政政策去刺激它，這就是宏觀經(jīng)濟(jì)政策去房地產(chǎn)化最重要的一個核心意義，但要做到也很難，因?yàn)槭チ朔康禺a(chǎn)市場這樣一個發(fā)動機(jī)，你另外一個發(fā)動機(jī)，用什么來發(fā)動內(nèi)在的增長動力去替代它，到目前為止還沒有出現(xiàn)，所以這是一個非常頭疼的問題。

　　以下是訪談實(shí)錄：

　　記者：我們看到盡管房地產(chǎn)調(diào)控仍然沒有放松，但是房價目前來看仍然比較堅(jiān)挺，您認(rèn)為未來房地產(chǎn)調(diào)控，可用的調(diào)控政策有哪些呢？

　　尹中立：其實(shí)政策調(diào)控對房地產(chǎn)價格總是起到相當(dāng)重要的作用，但是決定房地產(chǎn)大趨勢的不是政策，而是宏觀背景。以我來看，宏觀背景最重要的有兩個東西在起作用，第一，流動性，也就是說資金的狀況，貨幣政策起到最關(guān)鍵的作用。從2001年以來到現(xiàn)在為止，中國房地產(chǎn)市場單邊上揚(yáng)超過了10年，這個10年大牛市為什么會存在，最重要是流動性過剩。在2010年之前，流動性過剩的主要原因是外匯占款大量增加，所以導(dǎo)致了整個金融體系貨幣增長速度偏快，所以，過多的流動性導(dǎo)致了資產(chǎn)價格，主要是房地產(chǎn)價格大幅度飆升。

　　2009年之后又是受到4萬億投資的影響，信貸投資高速擴(kuò)張，又導(dǎo)致了另外一次的流動性過剩，所以，兩個，一次是前面外匯占款大量增加所導(dǎo)致的流動性過剩，后半截是我們信貸政策主動的寬松貨幣政策導(dǎo)致的流動性過剩，所以兩個加在一起演變成10年的房地產(chǎn)的大牛市，這是它的價格上漲的最主要的因素。

　　另外房地產(chǎn)市場受另外一個規(guī)律支配，就是趨勢的波動。資產(chǎn)價格的大牛市一旦形成，老百姓的心目中就會形成一個既定格局，認(rèn)為這個價格是只漲不跌的，上漲持續(xù)的時間越長，老百姓形成這樣一個心理定勢就會越牢固。所以，現(xiàn)在為什么房地產(chǎn)政策在打壓，外圍經(jīng)濟(jì)也不好，貨幣政策流動性過剩的這種局面其實(shí)已經(jīng)改變，但是房地產(chǎn)市場依然還處在一個繁榮的狀態(tài)，原因是什么？是思維的慣性。所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的回暖，更多是受市場波動規(guī)律的影響，而不是基本面的影響，基本面的因素應(yīng)該是房地產(chǎn)下跌已經(jīng)開始，但是受老百姓投資的這種心理因素驅(qū)動，它依然還延續(xù)著慣性在往前沖，但是這個慣性是不會持久的。你看看2007年中國股票市場是大牛市，它形成了一個典型的雙頭，兩個頭部。當(dāng)?shù)谝粋€頭部開始下跌出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，經(jīng)過了一個調(diào)整，但是多頭并沒有死亡，很多人認(rèn)為調(diào)整之后還會再創(chuàng)新高，所以它形成了，但是第二次不能夠繼續(xù)創(chuàng)新高了，所以越來越多的多頭就開始有點(diǎn)兒戰(zhàn)斗力下降，當(dāng)越來越多的機(jī)構(gòu)投資者和越來越多的散戶就開始不再相信價格再創(chuàng)新高的時候，它真正的拐點(diǎn)就會確立了。現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場實(shí)際上呈現(xiàn)的就是一種在構(gòu)筑第二個頭部，也就是說它是在做一個大的頂部的這種構(gòu)造，一旦形成未來就會出現(xiàn)快速下跌。