記者：您剛才談到了房價大牛市與中國流動性泛濫有很大關(guān)系，這點我在其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家包括學(xué)者中也看到了類似的觀點。目前中國看多房價的多頭有兩大非常重要的理由，第一個是中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程非常低，目前大概也就51%左右，未來可能是隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有大量的進(jìn)城住房人的需求存在著，因此房價不會跌。還有另外一個觀點，房價是和貨幣發(fā)行總量是相配合的，目前的M2已經(jīng)接近100萬億了，那么住房目前是最好的升值保值的一個品種，認(rèn)為房價也不會下跌，您如何看待這兩種觀點？

　　尹中立：我先回答第二個問題，就是說房價與貨幣供應(yīng)量之間的關(guān)系。房價與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系應(yīng)該是這樣的一個關(guān)系，就是說房價上漲的速度應(yīng)該是與貨幣供應(yīng)量的同比增長速度有高度的相關(guān)性，它不是與貨幣總量之間的關(guān)系。

　　現(xiàn)在從去年第三季度開始，中國的貨幣供應(yīng)量無論是M1、還是M2都已經(jīng)迅速下降，從以前20%左右現(xiàn)在下降到12-13%，已經(jīng)下來了。而且未來的趨勢來看，找不到貨幣供應(yīng)量再次快速回升的理由，除非政府重新的大規(guī)模的類似于4萬億這種積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激，否則的話未來貨幣供應(yīng)量的增長速度不會非常快，它的增長時機已經(jīng)過去了。所以，從這個角度來看，從貨幣供應(yīng)量的增長來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)大的拐點。

　　再說說城市化。城市化基本上無論從民間、從學(xué)者、到官方文件都認(rèn)為城市化是未來推動房地產(chǎn)市場繁榮的最重要的動力，其實是大錯特錯。我們首先看看什么叫做城市化？從經(jīng)濟(jì)增長的意義來看，所謂的城市化就是農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這樣一個過程能夠推動經(jīng)濟(jì)增長，原因在于他的生產(chǎn)力大大提高了，農(nóng)民在農(nóng)村是一個農(nóng)業(yè)勞動者的時候，處在一個半就業(yè)狀態(tài)，而且他的生產(chǎn)效率非常低，他一年可能就只能生產(chǎn)一噸到兩噸的大米或者小麥，但是他進(jìn)入工廠一個，他一個人每年可以生產(chǎn)10臺到20臺轎車，這樣他的生產(chǎn)效率大大提高。正是過去十多年中，數(shù)以億計的農(nóng)村勞動力從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，所以導(dǎo)致了整個中國生產(chǎn)力水平大大提高，這是中國過去10多年經(jīng)濟(jì)高速增長的一個最重要的背景，但是它為什么不會對住房形成有效的訴求？最新的統(tǒng)計局的住房調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，進(jìn)城的2億多的農(nóng)民工當(dāng)中有7000多萬戶家庭，在農(nóng)村買房的只占0.8%，99.2%的人沒有買房，買不起住房，所以說，進(jìn)城的農(nóng)民工城市化導(dǎo)致了住房需求的擴(kuò)張，這可以說是人所共知的一個謬論。其實大家都認(rèn)為是一個真理，但是這個真理離事實真相差得太遠(yuǎn)，其實不是。

　　那么未來這7000多萬戶家庭，這2億多農(nóng)民工，他能不能買得起房？農(nóng)民工每個月的人均收入2000多元，他能買得起，能夠支付現(xiàn)在城市現(xiàn)在動輒幾十萬、上百萬以上的這種住房的支出嗎？不可能。所以，除非你要么大幅度提高農(nóng)民工的待遇，要不你就大幅度降低現(xiàn)在住房的價格，否則這2億多的已經(jīng)進(jìn)城的農(nóng)民工都沒有辦法變成城里人，所以他對住房的需求無法形成有效需求。所以，因為城市化導(dǎo)致了對住房的需求，這是大錯特錯的，但是卻被所有人認(rèn)為它是一個真理，這是很荒謬的。

　　從我的觀察來看，中國城市化數(shù)據(jù)的統(tǒng)計實際上是有問題的，我們現(xiàn)在城市化的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)是51%，城市化的另外一個反義詞就是還有多少農(nóng)村的勞動力依然在農(nóng)村，到農(nóng)村調(diào)查就可以看到，農(nóng)村全部都是老弱病殘，能夠轉(zhuǎn)移出來的農(nóng)村勞動力基本都在城市，所以中國城市化如果按照勞動力的就業(yè)指向來統(tǒng)計的話，中國的城市化比例早都已經(jīng)超過60-70%，農(nóng)村已經(jīng)沒有可供繼續(xù)能夠轉(zhuǎn)移的農(nóng)村勞動力。所以，從這個意義上來說，中國的勞動力資源，城市化的這種潛在的能量其實已經(jīng)耗竭了，當(dāng)然還有一些個別的邊遠(yuǎn)山區(qū)可能還有部分的農(nóng)村勞動力依然是在從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，還有轉(zhuǎn)移的潛力，但是這個數(shù)字已經(jīng)非常少，大多數(shù)中西部地區(qū)的這些青少年勞動力已經(jīng)是工作生活在城市，如果按照準(zhǔn)確的統(tǒng)計的話應(yīng)該屬于城里人，中國城市化的比例早就超過51%了。

　　記者：您剛才談到城市化的這些謬誤，最近您在您的博客中談到最近國家的政策正在去房地產(chǎn)化，但是我們目前看到有一些公開的報道，說中國正在加快城鎮(zhèn)化的道路，那么據(jù)您所了解，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)化有什么區(qū)別？您如何對城鎮(zhèn)化進(jìn)行評價呢？

　　尹中立：現(xiàn)在大家打著城鎮(zhèn)化旗號，它的潛臺詞就是搞房地產(chǎn)開發(fā)，正是因為房地產(chǎn)價格已經(jīng)過高，所以它成為未來城鎮(zhèn)化的一個最重要的障礙，也就是說數(shù)以億計的農(nóng)民面對這種奇高的房價他沒有辦法轉(zhuǎn)化成城里人，所以，中國大多數(shù)認(rèn)為未來中國經(jīng)濟(jì)增長動力在于城鎮(zhèn)化，但是我們現(xiàn)在把房價已經(jīng)炒得很高，阻礙了正常的城市化的進(jìn)程，所以中國未來要保持一個正確的發(fā)展方向的話，就必須把價格給它降下來。所以，就是說去房地產(chǎn)化是中國未來宏觀經(jīng)濟(jì)政策一個正確的方向，也就是說我們的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不要被房地產(chǎn)市場所綁架，不要因為房地產(chǎn)價格稍微下跌，房地產(chǎn)投資增長速度稍微有所下滑就開始放松貨幣政策，放松財政政策去刺激它，這就是宏觀經(jīng)濟(jì)政策去房地產(chǎn)化最重要的一個核心意義，但要做到也很難，因為失去了房地產(chǎn)市場這樣一個發(fā)動機，你另外一個發(fā)動機，用什么來發(fā)動內(nèi)在的增長動力去替代它，到目前為止還沒有出現(xiàn)，所以這是一個非常頭疼的問題。