高大成樹、四季花卉、公園里的房子、蜿蜒水景、噴泉廣場……這如今已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目廣告中隨處可見的宣傳賣點，各大售樓處的園林樣板區(qū)中的各色花卉、成片樹陰也讓不少購房者心動。但在建成、實際入住之后，許多人造水景卻成了擺設(shè)，終年見不到水的跡象；一些高大成樹在移植幾年后，開始陸續(xù)死亡。記者在調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，原本作為賣點的小區(qū)園林景觀，已經(jīng)成為許多小區(qū)業(yè)主的“心病”，成為了“尷尬”的存在。而為了這些讓人“煩心”的園林，買房人也支付了不少成本。

　　人造水景成擺設(shè)

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)園林景觀的質(zhì)疑中，對于小區(qū)人造水景的抱怨最多。家住朝陽區(qū)某小區(qū)的任先生告訴我們，當(dāng)初收房時，社區(qū)內(nèi)真的可以說的上是“小橋流水，鳥語花香”，他也正是沖著這些買了這的房子。但是沒過兩年，這幅景象就只存在照片中了。任先生說，夏天，中心花園的水池里，經(jīng)常是飄著各種雜物，水池邊也長滿了青苔。但就是這種景色也很難見到，這里水景大部分時間都是沒有水的。

　　任先生找過多次物業(yè)公司，希望他們可以讓小區(qū)的水景重新“動”起來。但物業(yè)公司表示，他們也實在是力不從心。物業(yè)公司的負責(zé)人告訴記者，現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理收入確實負擔(dān)不起水景的維護。先不說水景所需的巨大水量，池子里稍微有一個裂縫，水就很容易會滲到地下車庫中。而且，水池中的噴泉一開啟，很多小區(qū)業(yè)主的孩子就喜歡往那湊，滑倒什么的也時有發(fā)生。另外，如果不頻繁換水，水景還容易成為蚊蟲的生長地。至于冬天，溫度一低，如果水池中還留有水，結(jié)冰后就容易把循環(huán)所用的水管凍裂，如果凍裂了，更換的費用就更高了，所以冬天就必須將水全部抽干。

　　大樹常年靠營養(yǎng)液支撐

　　很多中高端社區(qū)都以引進了各種名貴的高大成樹為賣點，但這些樹入駐社區(qū)后的命運卻十分坎坷，尤其是早些年，南方園林派系剛進入北京的時候，引進了很多并不適宜北方生長的樹種，季節(jié)一變遷，就出現(xiàn)了大量死亡的現(xiàn)象。而一些北方的成樹，也需要終年依靠營養(yǎng)液為生。

　　季女士居住在順義的某別墅小區(qū)，從她2010年住進該小區(qū)起，小區(qū)里的一些大樹就一直打著“吊瓶”，即使是這樣，這些樹的狀況還是一年不如一年。“剛來的時候，都枝繁葉茂的，現(xiàn)在就是盛夏，樹上也沒有幾個葉子，連孩子都問我，大樹是不是病了”。一位植物專家告訴我們，“樹挪死，人挪活”，雖然這些樹都是北方的樹種，但是生存環(huán)境的變化會直接影響大樹的生命力，有些樹移植過來后，雖然看起來沒什么大的變化，但實際是處于一種“假活”的狀態(tài)，尤其是一些名貴的樹種，移植過后兩三年才能知道大樹是否真正成活。也正因為此，這些大樹在移植初期需要大量的營養(yǎng)液來維持生存，即使成活下來，也可能因為社區(qū)內(nèi)的土壤養(yǎng)分不足而需要不斷注射營養(yǎng)液。

　　園林成本占買房成本2%-5%

　　雖然園林景觀在后期入住后會產(chǎn)生這樣那樣的問題，但在購房時，卻是樓盤提高價格的重要砝碼之一。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，早期的園林成本也就在100元/平方米左右，而隨著開發(fā)商大量的名貴樹種的投入，園林植物價格的水漲船高，目前，一般新建剛需項目的園林成本大概在300元/平方米左右，高端住宅在600元/平方米以上，而很多主打園林的豪宅項目，園林成本已經(jīng)在1000元/平方米以上。購房者每購一套房，大概有2%-5%是用來支付了小區(qū)園林景觀的費用。如果后期物業(yè)管理中，沒有對這些景觀進行良好的維護，購房者為園林支付的這部分成本就打了水漂。

　　此外，園林景觀維護費用在物業(yè)管理費用中的比重也在逐步上升。很多新建小區(qū)收取高物業(yè)費的主要理由就是園林景觀檔次高。一位物業(yè)公司從業(yè)人員告訴我們，目前綠化養(yǎng)護費用大概占物業(yè)管理支出的5%，但是如果社區(qū)有各種名貴樹種，綠化養(yǎng)護所占的比例就會相應(yīng)提高不少。而且，由于物業(yè)費無法支撐這筆開支，很多小區(qū)的水系景觀用水、用電的費用，都是由業(yè)主來均攤的，這些設(shè)施開放越久，業(yè)主也要支付更多的費用。

　　空間的營造才是設(shè)計本質(zhì) 應(yīng)立足長遠規(guī)劃社區(qū)

　　好園林不是炫耀品 適合社區(qū)最重要

　　作為房地產(chǎn)項目目前最重要的附加值之一，社區(qū)園林不僅美化了業(yè)主的居住環(huán)境，同時也提升了居住舒適度，已經(jīng)越來越被開發(fā)商和業(yè)主所看重。但這些本該為生活增添一些精彩的園林，卻經(jīng)常成為社區(qū)投入使用后，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的煩心事兒。究竟怎樣的園林設(shè)計才能既經(jīng)濟又美觀？對此，《廣廈時代》采訪了資深園林規(guī)劃專家、北京林業(yè)大學(xué)博士、園林學(xué)院教師劉東云，在他看來，園林設(shè)計應(yīng)以營銷為主導(dǎo)的現(xiàn)狀，回歸到園林設(shè)計的本質(zhì)空間的營造上，以長遠的眼光規(guī)劃社區(qū)園林，注重園林的舒適度，將設(shè)計更精細化。

　　園林設(shè)計應(yīng)該走出盲從

　　走進目前北京在售項目的樣板示范區(qū)，同檔次的樓盤園林幾乎都是“似曾相識”，如果沒有項目的明顯標識，基本無法區(qū)分出所到的是哪個項目。對此，劉東云認為，這就是目前園林設(shè)計基本都是以營銷為導(dǎo)向造成的。他表示，目前的園林設(shè)計市場具有很大的盲目性，見到哪個項目采用了什么樣的園林，受到購房者的追捧，就一窩蜂的都按照這種樣式設(shè)計園林，沒有充分的以自己的項目作為出發(fā)點，按照項目自身的特點進行設(shè)計。

　　在劉東云看來，園林設(shè)計的本質(zhì)是空間的營造，應(yīng)該以舒適為主，兼具經(jīng)濟與美觀。園林景觀的成本彈性很大，設(shè)計不同，所呈現(xiàn)出的效果區(qū)別也很大。盲目模仿所打造出的園林，在后期維護中就會出現(xiàn)各種各樣的問題，例如維護團隊水平較低、植物本身無法適應(yīng)環(huán)境等問題。園林對于一個社區(qū)的生活環(huán)境至關(guān)重要，不能只把其看做一個宣傳的噱頭，不考慮后期的維護問題。

　　劉東云表示，近年來，園林市場也在逐步走向成熟，業(yè)主對園林的認識程度也在逐漸提高，因地制宜、因盤而設(shè)的園林正在走向主流，這不光有助于園林市場的發(fā)展，對于業(yè)主的生活質(zhì)量也有很大的幫助。

　　不應(yīng)過分看重名貴樹種

　　銀杏、雪松、西府海棠、白樺、楓樹……這些開發(fā)商鐘愛的名貴樹種，動輒一棵十幾萬元，目前已經(jīng)成為社區(qū)園林中宣傳的重點。園林設(shè)計師遍訪各地，歷經(jīng)艱辛尋來一棵古樹的案例也成為開發(fā)商吸引購房者的故事之一。但劉東云看來，這些名貴樹種并不應(yīng)該成為開發(fā)商炫耀的資本。

　　“像銀杏樹這樣市場化程度很高的樹種還好一些，只要多花點兒錢，到一些苗圃就能買得到，但像楓樹、白樺等樹種，要想拿到大的成樹，就只能到深山老林里去找，去挖，這對原生地的生態(tài)是巨大的破壞。”這些大樹移植到項目中，并不容易成活，主根、側(cè)根遭到損壞，新根又扎不牢，兩三年后就只能面臨死亡。而且，一些名貴樹種，之所以名貴就是因為養(yǎng)護起來非常麻煩，一些普通的物業(yè)管理人員或者園林養(yǎng)護人員根本不懂。而像桂樹、木瓜樹等南方樹種，雖然景觀價值好，但在北方幾乎無法成活。

　　劉東云表示，其實很多購房者對樹種的認識有限，無法分辨樹種是否名貴，植物的主要作用是維護空間，樹種并不是特別重要。一些名貴的樹種可以作為點綴，少量栽種提高空間的品位和價值。在北方，像白蠟、國槐、法桐、紫葉李等植物就很適合生長，景觀價值也很高，社區(qū)園林中，還是應(yīng)該多采用這些樹種。

　　精心設(shè)計 管理最重要

　　與建筑不同，園林是由具有生命力的植物所構(gòu)成，會一直處于動態(tài)發(fā)展之中。也正因為此，一個能夠可持續(xù)發(fā)展的園林，前期的精心設(shè)計和后期的維護管理都十分重要。劉東云解釋到，要打造一處好的社區(qū)園林，前期設(shè)計占到30%，中期栽種、鋪設(shè)占30%，而后期的維護管理要占到40%。

　　對于一些剛需的項目，在前期設(shè)計時，可以適當(dāng)?shù)脑苑N一些小樹，經(jīng)過后期的精心養(yǎng)護，這些小樹經(jīng)過成長，也會實現(xiàn)不錯的景觀效果，一味地栽種大樹、成樹，不僅成活率很難保證，而且也會增加大量的成本。劉東云還介紹，像現(xiàn)在很多小區(qū)喜歡采用的人工水系，這就更加要求開發(fā)、設(shè)計單位在前期做大量的工作。人工水系在后期的維護運營成本確實很高，但如果前期設(shè)計時，充分考慮到雨水收集、中水回用、分質(zhì)供水、景觀用水、綠化用水的綜合利用，不僅可以在后期節(jié)約大量的維護成本，同時對于生態(tài)也有很大貢獻。劉東云表示，其實對于中水、雨水的價值，很多開發(fā)、設(shè)計企業(yè)都已經(jīng)認識到，但創(chuàng)造一套好的循環(huán)系統(tǒng)，需要前期投入大量成本，因此很多開發(fā)商并不愿意承擔(dān)這一成本。雖然北京已經(jīng)有明文規(guī)定禁止自來水作為景觀水使用，但因為查處并不嚴格，成效甚微。目前在德國、日本等國家，對于雨水的利用已經(jīng)有了嚴格的法規(guī)。在德國，法規(guī)規(guī)定，除了特定情況外，降雨不能排放至公共管網(wǎng)中，業(yè)主必須對雨水進行處置和利用。

　　房地產(chǎn)發(fā)展二十年，房地產(chǎn)項目的附加值也在逐漸增多，從最初的滿足基本的居住需求，到為業(yè)主創(chuàng)造生活方式，園林景觀在其中也扮演了重要的角色，居住區(qū)園林景觀這二十年的發(fā)展史同樣也是人們居住需求不斷提高的縮影。從簡單的社區(qū)中心花園、行道樹，到如今的主題園林、親水平臺，園林早已不是簡單的植物如何規(guī)劃、擺放。回顧這二十年園林景觀的發(fā)展，看似與園林無關(guān)的私家車的出現(xiàn)成為重要分水嶺。

　　早期園林設(shè)計以中心花園為主

　　資深園林規(guī)劃專家、北京林業(yè)大學(xué)博士、園林學(xué)院教師劉東云向我們介紹，居住區(qū)園林在中國近20年的發(fā)展，主要分為兩個階段，而這兩個階段分化的主要原因，就是私家車的出現(xiàn)。

　　早期居民戶均擁有的私家車數(shù)量很少，車大都停放在社區(qū)內(nèi)部，社區(qū)主干道均為人車同行，而園林景觀主要以沿車行道路周圍的行道樹和社區(qū)中心花園為主。中心花園為社區(qū)業(yè)主提供了一個戶外活動的主要場所，這一階段中，社區(qū)的景觀園林很難談得上什么主題設(shè)計，主要就是以普通的灌木、時令花卉為主。有的開發(fā)商甚至前期規(guī)劃設(shè)計時并沒有引入園林設(shè)計，在規(guī)劃基本確定后，才安排園林設(shè)計進場。在北京，像亞運村、方莊這些早期的大型居住區(qū)基本上都是這樣的狀態(tài)。

　　大空間給園林設(shè)計提供更多可能

　　二十世紀初期，北京的私家車保有量進入了快速增長期，僅是社區(qū)地面的車位已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求，另外，日益增多的車輛也給社區(qū)內(nèi)活動的人群增添了不便，因此，人車分流的社區(qū)開始出現(xiàn)。

　　劉東云介紹，人車分流不僅是減少了機動車在小區(qū)內(nèi)行車帶來的安全、停車和噪音問題，更為園林設(shè)計者提供了更多空間利用的可能，各種主題式的園林也開始不斷涌現(xiàn)。德式、法式、東南亞風(fēng)、中式等各個派系的園林在這一時期百花齊放，也為購房者提供了多樣的選擇空間。劉東云同時表示，各種風(fēng)格園林的爭奇斗艷的同時，也帶來了一些問題。有一些完全從國外照搬的園林模式在后期的養(yǎng)護和管理上都出現(xiàn)了一些問題，水土不服的情況多有出現(xiàn)。正視這一問題后，一些開發(fā)商和設(shè)計師開始注重園林的文化，通過景觀設(shè)計更多地表現(xiàn)地域文化特色，創(chuàng)造出許多富有創(chuàng)意和個性的空間。

　　龍湖系園林因較易復(fù)制 擴張速度快

　　在北京的居住區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計進入第二階段時，北京樓市上涌現(xiàn)出不少以景觀制勝的項目，星河灣等代表樓盤都為北京的居住區(qū)園林帶來新的氣息。而2007年龍湖地產(chǎn)的進入，更是為北京的園林帶來一陣旋風(fēng)。劉東云表示，在此之前，雖然南方開發(fā)企業(yè)帶來了各種園林風(fēng)格，但始終難成氣候，因這樣那樣的原因沒有得以復(fù)制發(fā)展。龍湖地產(chǎn)的進入讓開發(fā)商看到了甜頭，大量的園林景觀給購房者帶來強烈的視覺沖擊的同時，也為龍湖帶來了高景觀溢價效應(yīng)。于是很多開發(fā)商蜂擁而上，均開始模仿這一園林模式。而龍湖所采用的全冠移植、五重景觀等手段，可復(fù)制程度高，模仿起來也較為容易。一時間，這種園林風(fēng)格在市場上十分風(fēng)行。

　　劉東云認為，龍湖地產(chǎn)的進入也讓在京開發(fā)項目的企業(yè)更加地重視園林景觀的設(shè)計，在爭相模仿之后，也開始有了自己的創(chuàng)新。在他看來，未來園林景觀設(shè)計也必將邁向精細化的路線，結(jié)束對單一風(fēng)格的盲從，回歸到園林的本質(zhì)，立足每個項目不同的需求，為業(yè)主創(chuàng)造出更加舒適、實用、美觀的空間。

　　鏈接

　　北方園林常見樹種

　　國槐：國槐樹冠球形龐大，枝多葉密，花果期9-12月，常作為庭蔭樹和行道樹，耐寒、喜陽，對土壤要求不嚴，耐煙塵，能適應(yīng)城市街道環(huán)境，病蟲害少，壽命長。

　　刺槐：原產(chǎn)自北美，19世紀末引入中國，落葉喬木，是觀賞類植物，有一定的抗旱能力。五月開花，花蝶形，白色，香氣宜人，深受民眾喜愛。

　　叢生元寶楓：樹姿優(yōu)美，嫩葉呈紅色，秋季葉變成黃、紅色，為著名秋季觀紅葉樹種，對二氧化硫、氟化氫等空氣污染物抗性較強，吸附粉塵的能力較強。

　　果海棠：該樹種喜光耐寒，抗干旱，對土壤適應(yīng)能力強，較耐鹽堿和水濕，根系發(fā)達，壽命長，既可觀花又可觀果。

　　法桐：落葉大喬木，高30余米，花期4-5月；果熟9-10月，1646年在英國倫敦育成，廣泛種植于世界各地，我國已引進栽培百余年。

　　銀杏：落葉喬木，5月開花，10月成熟，果實為橙黃色的種實核果，是現(xiàn)存種子植物中最古老的孑遺植物，生長較慢，壽命極長，是珍稀樹種之一。

　　千頭椿：落葉喬木，高約30m，樹冠圓球形，分枝較多，無明顯的主干，喜光、耐寒、耐寒，適應(yīng)性強。

　　白樺：落葉喬木，喜光，不耐蔭，耐嚴寒，對土地適應(yīng)性較強，生長較快，壽命較短。適合作為行道樹及觀賞樹種。