實(shí)際上，去年12月17日，就在鐵嶺新區(qū)14幅土地出讓公告公布數(shù)日后，鐵嶺新城股東大會(huì)審議通過(guò)了發(fā)行不超過(guò)8億元短期融資券的議案，顯露其資金需求。此外，今年2月初，在深交所互動(dòng)平臺(tái)上，有投資者對(duì)公司能否收回全部土地交易款的問(wèn)題表示關(guān)注，公司的答復(fù)是：“土地出讓金全額收回的可能性很大，具體到時(shí)間或者期限具有不確定性，但我們預(yù)計(jì)未來(lái)兩年公司現(xiàn)金流將會(huì)較為充裕。”

　　情況果真如此么？在鐵嶺新城與園林管理處的背后是鐵嶺市財(cái)政局，而當(dāng)?shù)刎?cái)政已多年收支失衡。鐵嶺市財(cái)政局年初提交的《關(guān)于鐵嶺市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年財(cái)政預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2012年，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入為122.5億元，而支出達(dá)201億元。此前，在2009年至2011年，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入分別為48億元、80億元和105億元，支出則達(dá)109.7億元、141.5億元和167億元。對(duì)此，上述報(bào)告亦坦承，當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期存在財(cái)政收支矛盾突出的問(wèn)題，同時(shí)面臨融資成本不斷增加，融資難度進(jìn)一步加大。

　　人口導(dǎo)入遲緩 新區(qū)建設(shè)太快

　　晚7點(diǎn)至8點(diǎn)在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察，除最有人氣的樓盤(pán)平均每?jī)蓪佑幸粦袅翢敉?，近半?shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無(wú)人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。

　　與當(dāng)?shù)刎?cái)政收支倒掛相比，鐵嶺新區(qū)人口導(dǎo)入的低于預(yù)期是更加根本的問(wèn)題。

　　據(jù)鐵嶺市新城區(qū)官方網(wǎng)站規(guī)劃，新城區(qū)人口發(fā)展應(yīng)在2010年達(dá)到15萬(wàn)人，2015年達(dá)到20萬(wàn)人，2020年以后達(dá)到30萬(wàn)人。不過(guò)，公開(kāi)資料顯示，去年初，時(shí)任鐵嶺市主要領(lǐng)導(dǎo)在新城區(qū)建設(shè)年度動(dòng)員大會(huì)上提出，2012年新城區(qū)入住人口要達(dá)到12萬(wàn)人。這說(shuō)明，近些年鐵嶺新城的入住人口規(guī)模并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

　　在此次調(diào)查中，記者晚7點(diǎn)至8點(diǎn)在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察發(fā)現(xiàn)，除最有人氣的淺水灣樓盤(pán)平均每?jī)蓪佑幸粦袅翢敉?，近半?shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無(wú)人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。照此估算，新城的實(shí)際常住人口可能遠(yuǎn)少于登記入戶數(shù)。

　　按計(jì)劃，新城區(qū)吸引的主要人口應(yīng)是附近村鎮(zhèn)來(lái)鐵嶺新城工作的產(chǎn)業(yè)工人，以及從沈陽(yáng)、吉林等地來(lái)工作投資的一些外來(lái)人口。不過(guò)，據(jù)記者調(diào)查，這一人口導(dǎo)入構(gòu)想并未順利實(shí)現(xiàn)，目前新城主要購(gòu)房者仍是當(dāng)?shù)貙W(xué)校陪讀家庭及政府工作人員。而這些“居民”也是當(dāng)?shù)卣g盡腦汁引來(lái)的：如2007年底，當(dāng)?shù)亓ν葡蚬珓?wù)員售房，主要就集中于目前入住率最高的淺水灣小區(qū)。此外，2009年，當(dāng)?shù)卣畬?duì)被聘用的省特級(jí)教師在新城區(qū)購(gòu)房的，補(bǔ)助購(gòu)房款30萬(wàn)元，希望以此吸引優(yōu)質(zhì)師資充實(shí)新城的學(xué)校，從而帶動(dòng)陪讀家庭入住。

　　即使如此，新城區(qū)始建至今已是第七個(gè)年頭，可除一棟接一棟的住宅樓拔地而起之外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身場(chǎng)所等配套設(shè)施仍然相當(dāng)稀缺；交通運(yùn)輸?shù)裙苍O(shè)施也存在問(wèn)題，原本規(guī)劃2012年底竣工、2013年初通車的沈鐵城際鐵路(全長(zhǎng)64公里)自2012年起暫停建設(shè)，至今尚無(wú)通車時(shí)間表。

　　導(dǎo)致新城區(qū)住宅樓大批閑置、一到學(xué)校放假就如空城的關(guān)鍵問(wèn)題是缺少產(chǎn)業(yè)支撐。記者在新城區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然如一汽等大型企業(yè)集團(tuán)和項(xiàng)目已經(jīng)入駐新城區(qū)，但實(shí)際拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)、支撐新城發(fā)展的作用仍不明顯。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布較集中，生活居住不能與工業(yè)區(qū)形成配套，交通設(shè)施不健全也導(dǎo)致鐵嶺新城區(qū)與其他城市關(guān)聯(lián)較弱，不利于與附近城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接。

　　“新城緊鄰沈陽(yáng)沈北新區(qū)，城際鐵路開(kāi)通后沈陽(yáng)人都可能會(huì)來(lái)買(mǎi)房，畢竟兩三千一平方米的單價(jià)還是非常便宜。加上大手筆規(guī)劃，新城未來(lái)前景還是可以看好的。但就像我們過(guò)日子一樣，步子邁得有點(diǎn)快、有點(diǎn)大了。政府投資太大，這種速度不可持續(xù)。”一位接近鐵嶺政府部門(mén)的人士稱。

　　鐵嶺新城“浮華”業(yè)績(jī)難續(xù)

　　業(yè)績(jī)承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績(jī)誰(shuí)來(lái)保證？

　　新城區(qū)人氣不足的直接后果就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨瓶頸。

　　當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士告訴記者，因?yàn)榍皫啄晖恋爻鲎屢?guī)模較大，商品房需求不足導(dǎo)致銷售不暢，目前很多樓盤(pán)已現(xiàn)空置、緩建甚至閑置停建。開(kāi)發(fā)商對(duì)新拿土地態(tài)度也變得十分謹(jǐn)慎。有接近地方政府人士稱，有關(guān)部門(mén)甚至已要求放緩新城推進(jìn)速度，集中資源做好現(xiàn)有物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

　　據(jù)記者走訪調(diào)查，規(guī)劃面積22平方公里的鐵嶺新區(qū)在大手筆規(guī)劃與投資數(shù)年后，目前已面臨發(fā)展瓶頸：大量在售樓盤(pán)銷售不暢。最暢銷的明星樓盤(pán)淺水灣實(shí)際入住率也只有20%。一中心地段樓盤(pán)銷售人員表示，自2011年開(kāi)盤(pán)至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期連規(guī)劃都談不上，“開(kāi)發(fā)商一期賺不到錢(qián)就不會(huì)開(kāi)二期。”而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這樣慘淡的銷售率，還是在開(kāi)發(fā)商以成本價(jià)推送部分房源的情況下才達(dá)到的。

　　據(jù)百度網(wǎng)“我愛(ài)鐵嶺吧”版主的統(tǒng)計(jì)，目前，由于資金不足等原因，鐵嶺新城十多個(gè)大型項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的開(kāi)發(fā)遲緩，包括恒基兆業(yè)商住項(xiàng)目、紅星美凱龍商住項(xiàng)目等。記者在新區(qū)汽車配件城看到的龐大的“水立方”主體建筑，也因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置，顯得分外空曠。

　　在此情況之下，幾乎全部收益來(lái)源于鐵嶺新城區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的鐵嶺新城，雖有業(yè)績(jī)承諾保底，其投資價(jià)值的安全邊際其實(shí)遠(yuǎn)非想象中美好。

　　雖然鐵嶺財(cái)京2011和2012年的凈利潤(rùn)均達(dá)到了承諾額，且在目前新城區(qū)發(fā)展緩慢、后勁乏力的情況下，為完成重組時(shí)的業(yè)績(jī)承諾，鐵嶺市財(cái)政局或在2013年如法炮制，通過(guò)類似的“土地轉(zhuǎn)讓”規(guī)避重組方的業(yè)績(jī)補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。但值得注意的是，若鐵嶺市財(cái)政局當(dāng)真是自掏腰包為上市公司填補(bǔ)業(yè)績(jī)?nèi)笨?，其在避免旗下鐵嶺財(cái)政資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的巨額補(bǔ)償外，也令京潤(rùn)藍(lán)籌、羅德安、付駒等鐵嶺財(cái)京的民資股東逃過(guò)了業(yè)績(jī)補(bǔ)償，相當(dāng)于政府為個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)單。

　　但是，躲得了和尚躲不了廟，業(yè)績(jī)承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績(jī)誰(shuí)來(lái)保證？若連市財(cái)政都囊中羞澀，有心無(wú)力，鐵嶺新城的土地誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？即便實(shí)際控制人再度使用代持土地的方法制造土地出售的表象以粉飾業(yè)績(jī)，但對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，其中風(fēng)險(xiǎn)已不言而喻。

　　另一方面，雖然除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)外，鐵嶺財(cái)京尚有兩個(gè)分別從事公用事業(yè)(汽車租賃、供水)和廣告?zhèn)髅降娜Y子公司，但截至2012年上半年，此類業(yè)務(wù)在上市公司的整體業(yè)務(wù)中僅占極小的比重，逾93%的營(yíng)業(yè)收入仍來(lái)自一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入，待此類業(yè)務(wù)成長(zhǎng)為未來(lái)公司持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)尚需時(shí)日。而且，不同于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的是，按照當(dāng)?shù)卣谋響B(tài)，鐵嶺財(cái)京在其他業(yè)務(wù)上不再享有壟斷經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。