“經營城市”的城鎮(zhèn)化模式走不下去了，不僅城鎮(zhèn)化的源頭土地已經沒有多少新增空間，以土地來撬動的債務規(guī)模已經“沖頂”，而且由于勞動人口減少、產能過剩、外需空間被壓縮、生態(tài)環(huán)境脆弱，以出口導向的工業(yè)化紅利日顯衰竭。在當前的產業(yè)結構（第二產業(yè)占主體）、人口結構（老齡化和人口向城市集中）、收入和分配結構（邊際消費傾向低但收入差距大）的背景下，向內需為主的經濟增長過渡是必然的，而城鎮(zhèn)化則是最大的內需。啟動這個內需必須讓進城人口真正融入城市，特別是大城市。本次會議將“解決已經轉移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農業(yè)轉移人口落戶問題”作為主要任務，并放在城鎮(zhèn)化六項任務之首，正是題中應有之義。

　　如果要切實解決“人往哪去”的問題，“錢”和“地”是首要的問題。未來地方政府要降杠桿，而市政債和房產稅涉及到體制和法律等層面的制約，即使是在中期內也難當大任，人口流入集中的大城市新增土地資源也接近枯竭。同時，城鎮(zhèn)化的投入要充實社會保障、基建投資、住房保障等，絕大多數是補“欠賬式”的，短期內回流資金不會很樂觀。

　　在空間上，過去城鎮(zhèn)化表現為城市邊緣的單維度擴展，土地利用結構的形成是政府直接配置形成的，基本沒有空間上優(yōu)化生產、生活和生態(tài)空間的規(guī)劃痕跡?，F在糾正這種錯誤，首先就需要將低效的工業(yè)用地向居住和商業(yè)用地轉換，中國制造業(yè)降產能和升級轉型時代的到來也是驅動因素。其次，政府要基于常住人口規(guī)劃公共配套，增加單位公共服務配套的輻射人口，強化交通、物流等公共配套對生產和生活的連接功能，開展城市中心區(qū)融合生產和生活、居住、出行、工作和休閑等在內的立體城市規(guī)劃。再次，通過“土地換規(guī)劃（公共配套）”、溢價共享和成本共擔的形式，將城市邊緣集體土地和小產權房納入城市房地產體系，并通過軌道交通、產業(yè)發(fā)展等規(guī)劃來發(fā)展大城市外圍的衛(wèi)星城。最后，軌道交通的網格化和與外圍城市（鎮(zhèn)）的連接，不僅讓城市外圍的土地可利用和價值提升，而且讓土地的相對價值發(fā)生變化，產生了土地重整的需要，例如與土地價值無關的物業(yè)，如學校、政府機構、醫(yī)院等可以遷到中心區(qū)外，騰挪出來的地可以最大限度地發(fā)揮其價值。

　　通過重新規(guī)劃城市，不僅騰挪出大量可用的土地，而且公共服務設施的供給效率（覆蓋面擴大、單位成本降低、供給實現規(guī)?；┑靡蕴嵘８鼮橹匾氖?，人口流入和土地利用效率提升后為政府帶來了可觀的稅收，公共設施建設規(guī)模增長而成本降低，消費也在快速增長，不僅解決了中短期內城鎮(zhèn)化的資金需求，而且隨著城鎮(zhèn)化的有效推進，未來城市長久稅源將得到培育。