近十年來，在中國，在北上廣等一線城市也好，亦或在各種二三線城市也罷，形態(tài)多樣的主題公園如雨后春筍般拔地而起。然而，據(jù)香港咨詢公司AECOM的數(shù)據(jù)顯示，在中國的這些游樂園中，至少其中70%的運營處于虧損狀態(tài)，它們真正的盈利來源是附屬的房地產(chǎn)開發(fā)工程。

　　在大批主題公園、影視城等項目陸續(xù)上馬的背后，是“旅游+地產(chǎn)”這樣一種新興的地產(chǎn)開發(fā)模式。借主題公園的建設(shè)推高周邊房價，與此同時大肆圈地，開發(fā)地產(chǎn)，對于很多二三線城市來說，建設(shè)主題公園，其實質(zhì)就是拿地做地產(chǎn)開發(fā)。

　　改革開放三十年來，從農(nóng)村到城市，從大片荒地到高樓林立，在通向城市化的大道上，中國的地方政府和房地產(chǎn)商也隨之賺得盆滿缽滿。地方領(lǐng)導(dǎo)人在這場資本和權(quán)力驅(qū)動的圈地經(jīng)濟中，仍是“理直氣壯”，“搞地皮”的模式已深入骨髓。

　　這樣的話雖然有些直白，但多少也代表了這個行業(yè)的真相。試想一下，有一天你們帶著孩子老人漫步在大公園里，突然想到自己腳下的土地?zé)o非是別人資本游戲的棋子，而你們的每一步或許都在為別人丈量鈔票，那該是一種什么樣的心情呢？

　　地產(chǎn)商扎堆投資主題公園

　　近年來，隨著各地房產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸緊縮，開發(fā)商獲得商業(yè)地產(chǎn)用地的難度不斷加大。“上有政策，下有對策”的招數(shù)也不斷翻新，旅游地產(chǎn)從最初很有生命力的全新業(yè)態(tài)，演變成今天聲東擊西的巧立名目。

　　在中國，主題樂園正逐漸變?yōu)橐婚T熱門“生意”。

　　眼下，大批主題公園的建設(shè)仍在全國陸續(xù)上馬。隨著迪士尼在上海的落戶，僅在長三角周邊，就有包括上海歡樂谷、常州恐龍園、嬉戲谷、蕪湖方特歡樂世界、橫店影視城等主題公園，同樣起家于深圳的歡樂谷、方特歡樂世界等主題公園均已在全國多個城市重點布局。

　　趕在迪士尼開園之前，布局好各自主題樂園及產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，則是長三角諸多城市的意愿。

　　橫店影視城雜志社總編曾毓琳曾表示，正如2010年的上海世博，曾給長三角大多數(shù)主題公園帶來困惑，其中也包括橫店影視城。但是包括上海本地市民等出游，也給橫店帶來了新的游客，據(jù)不完全統(tǒng)計，橫店影視城共接待中外游客840余萬人次，創(chuàng)歷史新高。

　　在中央不斷調(diào)控房地產(chǎn)，“收緊地根”的當(dāng)下，通過建設(shè)主題公園以相對寬松和低廉的價格拿地，之后再修建商業(yè)地產(chǎn)及住宅已成為眾多地產(chǎn)商的新一輪投資熱點。

　　與住宅樓開發(fā)不同，修建主題公園的土地征用屬于文化或娛樂目的，根據(jù)政策，國務(wù)院給樓市降溫的限購政策在這些土地上并不適用。于是，主題公園也就逐漸成為了房地產(chǎn)公司投資的重點。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，主題公園的投資來源一般分為四種：一類是以主題公園為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括華僑城集團、深圳華強(000062,股吧)集團有限公司；一類是設(shè)計文化旅游的綜合性集團，如曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團；一類是外資跨國大型文化娛樂集團，例如夢工廠和迪士尼；再有就是大型的房地產(chǎn)企業(yè)，除產(chǎn)業(yè)資本外，投機資本也在蜂擁涌入主題公園投資領(lǐng)域，尋找投資機會。

　　上海旅游景區(qū)方案獨立制作人劉云平對某媒體記者表示，開發(fā)商以優(yōu)惠價格獲得旅游用地后，拿出很小一部分做個景區(qū)，其實從立項之初旅游項目就是幌子，開發(fā)商根本沒打算把這部分投資收回來，從一開始就沒把旅游項目作為盈利重點。因此，以主題公園開發(fā)為借口的旅游地產(chǎn)項目，就變成了純粹的房地產(chǎn)。

　　主題公園普遍虧損

　　在國內(nèi)，主題公園的經(jīng)營狀況只是看起來很美，實際上遠不如表面看上去那么風(fēng)光。華美首席知識專家趙煥焱表示，民間有1,500億元巨資被套牢在2,500多個主題公園上，其中70%處于虧損狀態(tài)，20%收支持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無法收回投資。

　　與之相對的是，同為主題公園性質(zhì)的眾多國內(nèi)影視城，此前業(yè)內(nèi)傳出說法稱，國內(nèi)的影視城，80%虧損，15%收支持平，僅有5%能夠賺取微利。一邊是地方政府和投資者的熱情，一邊則是市場的冷遇。

　　“國內(nèi)主題樂園的問題大都相對集中，即配套產(chǎn)品沒有同步開發(fā)；缺乏創(chuàng)意以及經(jīng)營模式不當(dāng)；簡單復(fù)制海外同業(yè)，沒有好好做可行性研究。大多數(shù)中國主題公園衍生品收益僅占整體收入10%左右甚至更少，80%以上收入來自門票。”趙煥焱介紹。

　　相比之下，迪士尼的收入來源則豐富多樣。美國迪士尼樂園每年收入的30%來自門票，媒體影視30%，衍生品30%，其他10%；日本迪士尼門票占收入比為45%，商品35%，餐飲19%，其他為1%。

　　中國傳媒大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院學(xué)術(shù)委員會主任齊勇鋒表示，“美國幾十年下來才形成了幾十家主題公園，而我國20年間就建成了近萬家主題公園，肯定有一大批要被淘汰。”

　　他認為，政府補貼多，地又便宜，沒有產(chǎn)業(yè)就通過地產(chǎn)、物業(yè)賺錢。好多都是房地產(chǎn)公司想把土地變成地產(chǎn)開發(fā)，借各種名義圈地，里面沒有實際的產(chǎn)業(yè)效益。文化地產(chǎn)是通過文化來實現(xiàn)地產(chǎn)增值的，但現(xiàn)在根本沒有文化。這是一種泡沫，對文化產(chǎn)業(yè)沒有幫助，也是土地浪費。本來該投到文化上的錢投到地產(chǎn)上去了。

　　據(jù)悉，主題公園吸引開發(fā)商進入的動力，主要在于項目帶有公共利益性，土地價格非常便宜，配套費用低，手續(xù)簡單，開發(fā)成本相對較小。而有些企業(yè)為了避免樓市調(diào)控影響，甚至通過申請主題公園來曲線拿地。據(jù)主管主題公園建設(shè)的國家發(fā)改委社會司有關(guān)工作人員表示，這一政策主要是避免盲目開發(fā)。

　　對于地方政府來說，主題公園建設(shè)則是另一種形式的“賣地”。通過主題公園的建設(shè)提升人氣，以此來增加當(dāng)?shù)氐穆糜问找娣蓊~，提升當(dāng)?shù)刂扰c軟實力；但更重要的還是借主題公園推高當(dāng)?shù)胤績r，開發(fā)地產(chǎn)。而且，如果直接以開發(fā)房地產(chǎn)的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多。

　　盡管中央對于土地管理問題越來越重視，但并沒有實質(zhì)性阻礙，地方“圈地經(jīng)濟”的愈演愈烈，讓土地GDP退出歷史舞臺任重道遠。土地作為地方政府一項主要的資源和政策工具，以圈地經(jīng)濟搞GDP已被證明是許多地方政府的慣用捷徑，征地賣地，拆拆建建，財政紅火了，GDP上去了，城市化率提高了，地方領(lǐng)導(dǎo)人的政績也上去了。

　　主題公園的城市化

　　2011年，由國家發(fā)改委、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項目的通知》。《通知》要求自2011年8月5日起至國家規(guī)范發(fā)展主題公園的具體措施出臺前，各地一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的主題公園項目。同時，已經(jīng)辦理審批手續(xù)但尚未開工建設(shè)的項目，也不得開工建設(shè)。《通知》特別強調(diào)，限制建設(shè)和要求上報的為總占地面積在300畝以上或總投資在5億元以上的主題公園項目。

　　歷經(jīng)20余年的發(fā)展，中國主題公園如今已經(jīng)具備了相當(dāng)大的規(guī)模。表面繁華下，暗流依舊洶涌，“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，使得主題公園往往與地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來。隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)變，主題公園圈地賣房的經(jīng)營模式面臨政策和市場的雙重危機。

　　讓主題公園完全與地產(chǎn)脫鉤，是我們的愿望，但實現(xiàn)愿望也許還要走一條漫長的道路。根據(jù)我國目前文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，像迪士尼一樣的知名主題公園目前還是鳳毛麟角。那么讓商業(yè)地產(chǎn)和主題公園之間形成一個互動雙贏的良性關(guān)系也不無可能。“如果適當(dāng)投資與酒店、度假村、動漫基地等產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的地產(chǎn)項目，如果能幫助主題公園渡過運營難關(guān)，或許也是實現(xiàn)雙贏的一種辦法。”遼寧大學(xué)文學(xué)院教授李東說。

　　各地主題公園建設(shè)要改變過去“重規(guī)劃、輕創(chuàng)意”的套路，真正重視創(chuàng)意的作用，體現(xiàn)主題的特色，來提升主題公園的盈利能力。劉云平認為，“這些年，主題公園開發(fā)在數(shù)量上發(fā)展很快，總體規(guī)模很大，但除了深圳華僑城歡樂谷等產(chǎn)品系列，以及廣州長隆、杭州宋城等為數(shù)不多的主題公園外，單體項目盈利能力普遍較弱，這也是很多旅游企業(yè)把精力、財力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)的主要原因。”

　　有專家認為，開發(fā)商以“游樂項目”吸引地方政府立項“主題公園批地”的這種趨勢，是從2000年開始顯現(xiàn)的。一些主題樂園也確實在這樣的情況下建設(shè)起來，并將這種先進的城市娛樂模式引入了二三線城市。只要施以監(jiān)督，就能使開發(fā)商持續(xù)開發(fā)主題樂園項目，防止將樂園項目“縮水”。再加以合理的指導(dǎo)，突出主題公園的個性，吸引消費者，最終走上良性發(fā)展的道路。

　　或許讓主題公園成為旅游、文化產(chǎn)業(yè)鏈條上的一部分，在鏈條本身多找增長點，突出文化創(chuàng)意內(nèi)涵層次，讓主題公園真正實現(xiàn)自負盈虧，才能讓主題公園和商業(yè)地產(chǎn)徹底脫鉤，回歸本真。