新型城鎮(zhèn)化正在面臨城市發(fā)展邊界的控制問(wèn)題，但是全國(guó)大大小小的658個(gè)城市類型千差萬(wàn)別，究竟該用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃定，這是留給國(guó)土資源部的一道難題。

　　3月27日的國(guó)土部召開(kāi)部長(zhǎng)辦公會(huì)議，討論的主題就是城市發(fā)展邊界的劃定問(wèn)題。目前，國(guó)土部對(duì)劃定城市邊界尚未有較為清晰、統(tǒng)一的思路，具體的劃定標(biāo)準(zhǔn)也并未出臺(tái)。但這一過(guò)程已然提速，預(yù)計(jì)今年三、四季度有關(guān)規(guī)范城市發(fā)展邊界的政策性文件或?qū)⒊雠_(tái)。

　　今年，國(guó)土部等方面將主要完成對(duì)500萬(wàn)人口以上的特大城市和京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的邊界劃定。在此基礎(chǔ)上，會(huì)對(duì)規(guī)范城市發(fā)展邊界政策做進(jìn)一步完善，從明年開(kāi)始，邊界劃定也將擴(kuò)展至全國(guó)范圍內(nèi)的所有大中小型城市。

　　2014年5月123一旦城市邊界劃定，是否會(huì)推動(dòng)城市、尤其是特大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步看漲？熟悉上述政策的國(guó)土系統(tǒng)人士稱，在北京、上海等特大都市，劃定城市邊界是與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整同步進(jìn)行的，內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及附近重污染、能耗大的工業(yè)企業(yè)會(huì)逐步搬遷外移，可以盤活特大城市的存量用地，并為人口減負(fù)，預(yù)計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到的是緩解而非加劇作用。

　　劃定邊界

　　今年年初，國(guó)土部就開(kāi)始著手研究制定城市開(kāi)發(fā)邊界劃定的相關(guān)政策，這也是因應(yīng)2013年底中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出的要求。會(huì)議提出盡快把每個(gè)城市特別是特大城市開(kāi)發(fā)邊界劃定，但考慮到國(guó)內(nèi)城市數(shù)量龐大、地形地貌各異，再加之對(duì)城市功能定位千差萬(wàn)別，國(guó)土部決定今年先劃定500萬(wàn)人口以上的特大城市和京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的發(fā)展邊界。

　　國(guó)土部原計(jì)劃是在上半年完成規(guī)范城市邊界的政策制定，但從目前的進(jìn)展來(lái)看，預(yù)計(jì)可能性非常小。由于城市擴(kuò)展邊界涉及到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、基本農(nóng)田占用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面，國(guó)土部在研究制定政策過(guò)程中，還需要與住建部、農(nóng)業(yè)部、環(huán)保部等多個(gè)部門達(dá)成一致意見(jiàn)，才能最終完成規(guī)范城市邊界的政策制定。

　　按照國(guó)務(wù)院安排，除了研究制定城市發(fā)展邊界文件，今年國(guó)土部還需要和農(nóng)業(yè)部共同劃定永久基本農(nóng)田、協(xié)同環(huán)保部劃定生態(tài)保護(hù)紅線。國(guó)務(wù)院安排國(guó)土部參與劃定基本農(nóng)田、生態(tài)紅線的意圖很明顯，就是要求對(duì)城市發(fā)展邊界實(shí)行嚴(yán)格的控制。

　　一位農(nóng)業(yè)部官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，過(guò)去很多城市擴(kuò)展中占用的耕地，多半都是長(zhǎng)期形成的高產(chǎn)農(nóng)田，尤其是東部城市最為明顯。近幾年國(guó)土部在實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡的政策中，也發(fā)現(xiàn)很多地方補(bǔ)充的耕地有以次充好的現(xiàn)象，而農(nóng)業(yè)部對(duì)耕地占補(bǔ)平衡的意見(jiàn)很大。在劃定城市邊界、劃定永久基本農(nóng)田的問(wèn)題上，預(yù)計(jì)農(nóng)業(yè)部與國(guó)土部還將需要繼續(xù)協(xié)調(diào)。目前兩部委在劃定永久基本農(nóng)田上達(dá)成的一致意見(jiàn)是，先從500萬(wàn)人口以上的特大城市周邊開(kāi)始，由大到小，逐步覆蓋至各類城市和小城鎮(zhèn)。最后，還要從城市周邊擴(kuò)展至農(nóng)村，直到覆蓋全部基本農(nóng)田。

　　除了農(nóng)業(yè)部以外，國(guó)土部還需要得到主導(dǎo)城市建設(shè)規(guī)劃的住建部支持配合。兩部委目前初步達(dá)成一致，先是將國(guó)土部門制定的土地利用規(guī)劃與住建部門的城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)、統(tǒng)一起來(lái)，在此基礎(chǔ)上，再給各地城市的擴(kuò)張劃定邊界。

　　房?jī)r(jià)上漲

　　按照慣例，每年四月份國(guó)土部都會(huì)公布當(dāng)年全國(guó)新增建設(shè)用地指標(biāo)。最近幾年，國(guó)土部下達(dá)該項(xiàng)指標(biāo)都是逐年提高，但國(guó)土部2月下發(fā)的《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》中明確，從今年開(kāi)始，將會(huì)逐步減少全國(guó)新增建設(shè)用地指標(biāo)；對(duì)500萬(wàn)人口以上的特大城市，以及京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲三大都市圈，更是實(shí)行重點(diǎn)控制。

　　下一步推行限定城市發(fā)展邊界、縮減新增建設(shè)用地指標(biāo)等政策，會(huì)不會(huì)推動(dòng)城市特別是特大城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，目前業(yè)內(nèi)的說(shuō)法不一。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，現(xiàn)在地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴很大，像北京2013年的住宅用地賣地收入就能占到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地收入總額的一半以上，一旦城市邊界劃定，城市住宅地價(jià)就有可能上漲，城市房?jī)r(jià)也就會(huì)順應(yīng)漲價(jià)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)可能有兩三成的漲幅。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛的分析是，現(xiàn)在像北京、上海等一線城市對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的轉(zhuǎn)型方式已經(jīng)初露端倪，未來(lái)北京市房?jī)r(jià)將趨向平穩(wěn)；民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友這樣判斷，劃定北京的開(kāi)發(fā)邊界，并不會(huì)對(duì)周邊城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生太多影響。

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)不同的預(yù)測(cè)，前述國(guó)土部專家解釋稱，在劃定城市邊界的同時(shí)，在北京、上海等大都市，都將采取“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略。具體來(lái)說(shuō)，就是壓縮第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及附近重污染、能耗大、效益差的工業(yè)類企業(yè)，逐步實(shí)施搬遷、改造或淘汰，轉(zhuǎn)而發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)、流通服務(wù)產(chǎn)業(yè)，這將會(huì)從很大程度上，盤活城市存量工業(yè)用地，減輕人口壓力，一些大城市、特大城市的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之趨穩(wěn)。

　　與前述國(guó)土系統(tǒng)人士的觀點(diǎn)不同，原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，像北京首鋼外遷就用了6年多，而近10年來(lái)，北京每年平均遷入的人口就有60萬(wàn)左右，在一些特大城市采用“退二進(jìn)三”調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，預(yù)計(jì)拖延的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，短期內(nèi)也不會(huì)對(duì)降低房?jī)r(jià)起到有效作用，反之，因?yàn)橄薅ǔ鞘羞吔?、縮減建設(shè)用地指標(biāo)等，會(huì)推動(dòng)大城市、特大城市房?jī)r(jià)有所上漲。