近年來，上海市根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負增長的實際情況，出臺一系列激勵政策，采取存量土地優(yōu)化利用等方式，鼓勵多方參與城市更新工作。一座座優(yōu)秀的城市更新項目拔地而起，提升了城市功能，傳承了城市文化，激發(fā)了都市活力，更改善了人居環(huán)境。

　　規(guī)劃創(chuàng)新豐富商圈業(yè)態(tài)

　　為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開放空間的，可獲適當增加經(jīng)營性建筑面積的獎勵。

　　在上海市知名商圈徐家匯的核心地帶，一棟以“綠色生態(tài)”為設(shè)計主題的嶄新辦公樓結(jié)構(gòu)日前封頂，這是該市“城市更新”的首批案例之一——西亞賓館改造項目。

　　房齡近30年的西亞賓館，其功能已不能滿足社會需求，加之樓體傾斜與人車混流造成交通混亂，改造呼聲日益高漲。在土地資源稀缺與城市設(shè)計要求日益提高的矛盾中，如何改造才能助力區(qū)域發(fā)展、惠及市民生活？“西亞賓館改造項目于2012年正式立項，當時的思路是創(chuàng)新區(qū)域設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)及土地政策，實現(xiàn)項目整體品質(zhì)的提升。”上海市徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長朱婷向記者介紹，“從區(qū)域角度來講，僅改造一棟建筑的意義并不大，徐家匯未來的整體提升一定是整個地區(qū)功能和形象的全面提升。因此，我們將西亞賓館改造與同一地塊上的美羅城、太平洋數(shù)碼進行了整體設(shè)計。”

　　通過重新調(diào)整徐家匯地區(qū)城市設(shè)計方案，徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局確定了西亞賓館所在地的功能定位。“分析地區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)現(xiàn)，徐家匯作為城市副中心擁有大量成熟商業(yè)項目，但高端辦公場所十分缺乏。為此，我們變更了西亞賓館的用地功能，定位為高端寫字樓。”朱婷介紹說。

　　該局對西亞賓館的土地價值、經(jīng)營價值進行了評估。朱婷介紹道，由于新建筑1至4層全部改造為公共空間，業(yè)主方犧牲了地面最具價值的商業(yè)面積，因此改造方案新增了地下一層的商業(yè)空間，與地上辦公空間一起，實現(xiàn)了改造前后土地價值持平。在評估之后，徐匯區(qū)與業(yè)主重新簽訂了土地出讓合同，明確了新的用地性質(zhì)、建筑面積以及建筑功能等內(nèi)容，使該項目在政策層面符合各項法律法規(guī)要求，為順利實施鋪平了道路。

　　在建筑結(jié)構(gòu)方面，西亞賓館改造方案充分體現(xiàn)了公共利益的要求。新建筑規(guī)劃設(shè)計方案將底層完全架空，將地面空間還給市民，解決了這一區(qū)域人車混行、步行空間不足的問題。由于滿足了公共交通組織與公共空間的需求，該項目在“改擴建項目體量不能變、面積不能超、高度不能增”的原有法律法規(guī)條件下得到了創(chuàng)新突破的機會，建筑高度由原來的31米拔高至70米。但是，從建筑面積來看，增加的部分全部為公共空間，企業(yè)用作經(jīng)營的面積并沒有增加?！渡虾Ｊ谐鞘懈聦嵤┺k法》于今年年初頒布，其中一些內(nèi)容吸收了西亞賓館改造項目的成功經(jīng)驗。在規(guī)劃政策方面，辦法規(guī)定“為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎(chǔ)上，可獲得獎勵，適當增加經(jīng)營性建筑面積。”同時，在土地政策方面，該辦法創(chuàng)新提出了“土地全生命周期管理”的概念，其中明確了“現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補地價的方式”，以激發(fā)業(yè)主的改建意愿。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局總工程師俞斯佳表示：“西亞賓館改造項目憑借規(guī)劃引領(lǐng)進行有序推進，注重建筑品質(zhì)，公共利益優(yōu)先，對于上海市大量存量土地的升級具有引領(lǐng)和示范意義，未來有望吸引更多企業(yè)參與到城市更新中來。”

　　產(chǎn)業(yè)升級帶動區(qū)域發(fā)展

　　通過改造原有工業(yè)用地，升級產(chǎn)業(yè)并完善功能，吸引大型企業(yè)入駐。

　　在上海，不僅僅是商業(yè)中心面臨著改造與升級，大量的產(chǎn)業(yè)用地，特別是計劃經(jīng)濟時期老牌國有企事業(yè)單位的劃撥用地，在時代前進的浪潮中也需要重新思考未來的發(fā)展方向。

　　2014年9月落成的華鑫中心是上海知名工業(yè)開發(fā)區(qū)漕河涇實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)升級的典型代表。上世紀70 80年代，華鑫中心所在地曾作為上海著名的輕工業(yè)基地，走出過金星、凱歌、飛躍等知名電視機品牌。然而，隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，曾經(jīng)的輕工業(yè)“排頭兵”如今已風光不再，原有廠房淪落為倉庫或出租屋。為盤活存量土地及國有資產(chǎn)，項目業(yè)主方華鑫置業(yè)與市、區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局于2009年聯(lián)合對其用地的產(chǎn)業(yè)升級進行全方位規(guī)劃，華鑫中心項目便是其中之一。

　　華鑫置業(yè)設(shè)計管理部副總經(jīng)理沈兵告訴記者，該項目總用地面積5.2萬平方米，華鑫置業(yè)將其中兩萬平方米土地返還市規(guī)劃和國土資源管理局，在將土地性質(zhì)由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)與辦公用地后，再通過招拍掛市場重新回購。土地性質(zhì)的改變，可使業(yè)主憑借出售新地塊上的商業(yè)與辦公項目獲得資金支持園區(qū)整體的改造建設(shè)。

　　記者在該項目現(xiàn)場看到，破舊的廠房與倉庫已不見蹤影，新落成的建筑群輕盈靈動。特別是底層獨立庭院、空中庭院等設(shè)計，將自然園林景觀融入辦公空間，使人與自然能夠親密互動。此外，園區(qū)邊緣不設(shè)圍欄，將傳統(tǒng)的“封閉式園區(qū)”變?yōu)?ldquo;開放式社區(qū)”，在產(chǎn)業(yè)升級的同時，也為城市周邊居民提供了休閑空間，極大地帶動了公共環(huán)境品質(zhì)的提升。

　　通過改造原有工業(yè)土地，對產(chǎn)業(yè)進行升級并完善功能配套，華鑫中心為區(qū)域發(fā)展注入了新活力，吸引了諸如華潤置地、太平洋保險、中信銀行等大型企業(yè)入駐園區(qū)，形成了集聚效應，為區(qū)域每年遞增約1億元落地稅收。該項目也因此成為“2015上海城市空間藝術(shù)季”的15個案例之一，吸引了眾多上海市民參觀評議。