2020年新春伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情（以下稱(chēng)“新冠病毒疫情”）向全國(guó)迅速蔓延，國(guó)務(wù)院和各地政府出臺(tái)了一系列應(yīng)對(duì)和防范疫情的緊急措施。國(guó)務(wù)院辦公廳緊急發(fā)布了延長(zhǎng)春節(jié)假期的通知，各地政府多啟動(dòng)了重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，并陸續(xù)發(fā)布延遲當(dāng)?shù)仄髽I(yè)復(fù)工和學(xué)校開(kāi)學(xué)的通知。以福建省為例，福建省政府辦公廳于1月29日發(fā)布《關(guān)于延遲省內(nèi)企業(yè)復(fù)工的通知》，明確除涉及保障城市運(yùn)行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其它涉及重要國(guó)計(jì)民生的相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)、做好服務(wù)保障外，其它企業(yè)不得早于2月9日24時(shí)前復(fù)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)也屬于上述應(yīng)當(dāng)延遲復(fù)工的企業(yè)范圍。本文主要從新冠病毒疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)交房、工程成本、房屋租賃方面的影響進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)本次新冠病毒疫情及后續(xù)工作開(kāi)展提供參考。

　　新冠病毒疫情對(duì)

　　房地產(chǎn)企業(yè)交房的影響

　　為防控新冠病毒疫情，各地區(qū)采取的推遲建筑工地開(kāi)、復(fù)工時(shí)間以及實(shí)施的交通管制、人員隔離等防控措施導(dǎo)致工人返工時(shí)間大幅延后且不可控，施工人力短缺，工程所需的重要設(shè)備、材料由于交通管制、嚴(yán)格的消毒措施限制等因素?zé)o法正常及時(shí)運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)，無(wú)法正常施工，由此可能導(dǎo)致大批的房屋存在逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因新冠病毒疫情導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商

　　逾期交房的是否構(gòu)成不可抗力

　　首先，按照有約定從約定的原則，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同明確約定此類(lèi)事件構(gòu)成不可抗力，則依照合同約定，此次新冠病毒疫情構(gòu)成不可抗力，房地產(chǎn)企業(yè)可以不可抗力為由主張免責(zé)。

　　若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中并無(wú)相關(guān)明確約定的，是否構(gòu)成不可抗力應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析。根據(jù)《民法總則》第180條及《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況?！锻话l(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》第2條明確突發(fā)公共衛(wèi)生事件，是指突然發(fā)生，造成或者可能造成社會(huì)公眾健康嚴(yán)重?fù)p害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業(yè)中毒以及其他嚴(yán)重影響公眾健康的事件。本次新冠病毒疫情與非典疫情同屬于《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》中規(guī)定的突發(fā)公共衛(wèi)生事件。

　　最高人民法院《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效）第三條規(guī)定，（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門(mén)為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。

　　廣東省高級(jí)人民法院協(xié)辦、北京市第二中級(jí)人民法院課題組在2003年第6期《法律適用》發(fā)表的《正確處理“非典”疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由案件》一文中寫(xiě)道：“要從嚴(yán)把握非典型肺炎疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即:非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發(fā)生在合同成立以后，履行以前。如果當(dāng)事人一方在合同訂立以前發(fā)生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發(fā)生非典型肺炎疫情,不能認(rèn)定為不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并沒(méi)有導(dǎo)致當(dāng)事人不能按合同履行，此種情況不能視為不可抗力。要嚴(yán)格甄別不可抗力事件，防止債務(wù)人借非典型肺炎疫情發(fā)作，以不可抗力為借口逃避合同義務(wù)。”

　　因本次新冠病毒疫情與2003年的非典疫情在各方面具有相似性，參考非典時(shí)期的司法解釋等規(guī)定以及相關(guān)案例檢索，新冠病毒疫情構(gòu)成開(kāi)發(fā)商延期交房的不可抗力需同時(shí)滿足以下條件：首先，新冠病毒疫情發(fā)生在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，履行期限屆滿之前；其次，新冠病毒疫情的發(fā)生必須影響到合同的正常履行。若不滿足上述任一條件，則新冠病毒疫情不能構(gòu)成不可抗力事件。

　　《民法總則》第180條規(guī)定，“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”《合同法》第117條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)逾期交房的幾點(diǎn)建議

　　結(jié)合上述分析，新冠病毒疫情認(rèn)定為不可抗力免責(zé)事由有嚴(yán)格的條件限制及標(biāo)準(zhǔn)，且根據(jù)《合同法》第118條規(guī)定“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”房地產(chǎn)企業(yè)主張新冠病毒疫情構(gòu)成不可抗力而主張免責(zé)的，需承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任并采取相應(yīng)措施防止損失擴(kuò)大，筆者就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其可能存在的逾期交房情況，提出如下幾點(diǎn)建議：

　　1、核查與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)售合同。重點(diǎn)關(guān)注商品房預(yù)售合同涉及的簽約時(shí)間、交房時(shí)間、逾期交房違約責(zé)任、不可抗力的約定情況，合同有約定的優(yōu)先適用合同約定。

　　2、及時(shí)向購(gòu)房者發(fā)出關(guān)于受新冠病毒疫情影響延期交房通知書(shū)，或就延期交房事宜簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合本次疫情的防控情況及地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，及時(shí)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者延期交房的原因和時(shí)間，履行法律規(guī)定的通知義務(wù)，以減輕給購(gòu)房者造成的損失，并做好相關(guān)通知的簽收工作。若與購(gòu)房者協(xié)商一致，雙方可就延期交房事宜簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，重新約定交房時(shí)間。

　　3、收集新冠病毒疫情構(gòu)成不可抗力的證據(jù)。例如：政府通知延長(zhǎng)假期、延遲復(fù)工的相關(guān)政府文件，施工企業(yè)停工通知、當(dāng)?shù)卣疄楸苊庖咔閿U(kuò)散要求停工的文件等等。如福州地區(qū)的相關(guān)文件包括但不限于《福建省人民政府辦公廳關(guān)于延遲省內(nèi)企業(yè)復(fù)工的通知》、福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好房建市政工程節(jié)后復(fù)工工作的通知》（閩建電〔2020〕8號(hào)）、福州市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于進(jìn)一步做好房管行業(yè)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》等。

　　4、收集房地產(chǎn)企業(yè)因受本次疫情影響無(wú)法正常履行合同的證據(jù)。例如：施工承包方出具的項(xiàng)目延期施工的情況說(shuō)明；施工企業(yè)人員因確診、疑似新型肺炎或密切接觸者而隔離救治的醫(yī)院證明；監(jiān)理方出具的項(xiàng)目延期施工的監(jiān)理日志；項(xiàng)目供應(yīng)方出具的因受疫情影響無(wú)法按時(shí)供貨的證明；需要采購(gòu)的材料是否存在疫區(qū)生產(chǎn)等。

　　5、根據(jù)項(xiàng)目情況，決定是否采取趕工等措施加快施工進(jìn)度，以縮短逾期交付的時(shí)間。在本次疫情得到控制以后，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目具體情況，考慮是否采取趕工等措施加快施工進(jìn)度，以最大程度減少給購(gòu)房者造成的損失和影響。建議保留采取相關(guān)措施的證據(jù)材料，如與施工單位達(dá)成的書(shū)面協(xié)議、支付的趕工費(fèi)憑證、簽證單等。

　　6、及時(shí)測(cè)算延期天數(shù)、免責(zé)天數(shù)及合同約定的逾期交房違約金數(shù)額。如后續(xù)與購(gòu)房者就延期交房問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商可以以此作為損失評(píng)估依據(jù)和溝通談判參考依據(jù)。

　　新冠病毒疫情對(duì)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響

　　根據(jù)新冠病毒疫情的發(fā)生及防控情況，本次疫情勢(shì)必在一定程度上影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，導(dǎo)致施工成本增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到損失。

　　房地產(chǎn)企業(yè)就疫情導(dǎo)致的

　　工程項(xiàng)目損失、費(fèi)用的承擔(dān)范圍

　　根據(jù)2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201），不可抗力是指合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)，在合同履行過(guò)程中不可避免且不能克服的自然災(zāi)害和社會(huì)性突發(fā)事件，如地震、海嘯、瘟疫、騷亂、戒嚴(yán)、暴動(dòng)、戰(zhàn)爭(zhēng)和專(zhuān)用合同條款中約定的其他情形。本次新冠病毒疫情突發(fā)無(wú)法事先預(yù)見(jiàn)，且不可避免、不能克服，屬于建設(shè)工程施工合同示范文本中約定的不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事件，對(duì)發(fā)包人和承包人雙方來(lái)說(shuō)，因發(fā)生不可抗力事件，導(dǎo)致施工合同部分不能履行、不能完全履行、或不能及時(shí)履行的，可以部分或全部免除責(zé)任，但并不意味著雙方所有的損失均由發(fā)包人承擔(dān)。

　　關(guān)于發(fā)、承包雙方就不可抗力導(dǎo)致的損失、費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題，若施工合同有特殊約定的，按照雙方的約定承擔(dān)。若合同中無(wú)特殊約定的，參照2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款第17條的規(guī)定，不可抗力引起的后果及造成的損失由合同當(dāng)事人按照法律規(guī)定及合同約定各自承擔(dān)。對(duì)于不可抗力導(dǎo)致的人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、費(fèi)用增加和工期延誤等后果，如合同無(wú)特殊約定參照2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》及《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）相關(guān)規(guī)定，一般由合同當(dāng)事人按以下原則承擔(dān)：

　　（1）永久工程、已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)的材料和工程設(shè)備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失由發(fā)包人承擔(dān)；

　?。?）承包人施工設(shè)備的損壞由承包人承擔(dān)；

　　（3）發(fā)包人和承包人承擔(dān)各自人員傷亡和財(cái)產(chǎn)的損失；

　　（4）因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務(wù)，已經(jīng)引起或?qū)⒁鸸て谘诱`的，應(yīng)當(dāng)順延工期，由此導(dǎo)致承包人停工的費(fèi)用損失由發(fā)包人和承包人合理分擔(dān)，停工期間必須支付的工人工資由發(fā)包人承擔(dān)；

　　（5）因不可抗力引起或?qū)⒁鸸て谘诱`，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)；

　?。?）承包人在停工期間按照發(fā)包人要求照管、清理和修復(fù)工程的費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。

　　小結(jié)：對(duì)于因本次新冠病毒疫情造成工程停工的相關(guān)損失及費(fèi)用等，原則上應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及施工單位合理分擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般僅就工期延誤造成的成本費(fèi)用承擔(dān)責(zé)任（不包括承包人利潤(rùn)損失）：如因疫情停工期間必須支付的工人工資、疫情期間增加的人工費(fèi)；因疫情引起的工期延誤，發(fā)包人要求趕工情況下增加的趕工費(fèi)用；承包人在因疫情停工期間按照發(fā)包人照管、清理和修復(fù)工程的費(fèi)用；因疫情導(dǎo)致的材料價(jià)格上漲、物流成本增加；因疫情所致工期延長(zhǎng)造成的材料、機(jī)械設(shè)備費(fèi)用等的增加等。

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目損失的建議

　　筆者就新冠病毒疫情的防控及房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)的工作開(kāi)展向房地產(chǎn)企業(yè)提出如下建議：

　　1、嚴(yán)格按照國(guó)家以及各地政府的政策要求，做好疫情的防控工作。

　　2、及時(shí)與施工單位就復(fù)工時(shí)間、工期順延、停工期間的費(fèi)用、損失如何分擔(dān)以及如何支付問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并保留雙方協(xié)商所形成的各類(lèi)簽證記錄、會(huì)議紀(jì)要、證明材料等。

　　3、及時(shí)審核施工單位就本次疫情所提出的索賠申請(qǐng)并進(jìn)行答復(fù)，應(yīng)注意施工合同中關(guān)于索賠審核期限及逾期答復(fù)視為認(rèn)可（如有）的約定，如2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用合同條款第19.2條約定，“發(fā)包人應(yīng)在監(jiān)理人收到索賠報(bào)告或有關(guān)索賠的進(jìn)一步證明材料后的28天內(nèi)，由監(jiān)理人向承包人出具經(jīng)發(fā)包人簽認(rèn)的索賠處理結(jié)果；發(fā)包人逾期答復(fù)的，則視為認(rèn)可承包人的索賠要求”。

　　4、采取適當(dāng)措施降低損失。根據(jù)《合同法》及《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》規(guī)定的減損義務(wù)，不可抗力發(fā)生后，合同當(dāng)事人均應(yīng)采取措施盡量避免和減少損失的擴(kuò)大。建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與施工企業(yè)協(xié)商采取適當(dāng)措施降低經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)督、協(xié)調(diào)施工單位做好延期復(fù)工通知、施工人員安置、機(jī)械設(shè)備、施工現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作以及施工設(shè)備、材料的采購(gòu)等工作，以減少損失。

　　5、雙方不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，如可能產(chǎn)生項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯、進(jìn)一步擴(kuò)大損失，則可以考慮解除合同，并依合同約定進(jìn)行工程結(jié)算及損失處理。

　　新冠病毒疫情對(duì)房地產(chǎn)

　　企業(yè)房屋租賃的影響

　　受新冠病毒疫情影響，福州市人民政府印發(fā)《關(guān)于幫助中小微企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情共渡難關(guān)若干措施的通知》“對(duì)承租我市〔含縣（市）區(qū)、高新區(qū)〕國(guó)有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房的中小微企業(yè)以及個(gè)體工商戶，2020年2月份房租（含攤位費(fèi)）免收，3月份、4月份房租（含攤位費(fèi)）減半。對(duì)租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。”另外，借鑒2003年《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效）中：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。”的規(guī)定，并結(jié)合非典時(shí)期的相關(guān)法院案例，可以看出，大部分法院支持按照公平原則適當(dāng)免除租金。

　　關(guān)于承租方是否可以一律以發(fā)生本次新冠病毒疫情為由向出租方主張減少或免除相應(yīng)租金，筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合租賃房屋的租賃用途、租賃期限以及本次疫情對(duì)租賃合同的影響等具體情況進(jìn)行分析：

　　第一，居住型的房屋租賃合同，承租人不應(yīng)以發(fā)生疫情為由，解除、變更合同，或者要求減免租金。原因在于，疫情并不影響房屋的正常居住使用，除非由于疫情的發(fā)生，房屋喪失了使用功能，或因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е鲁凶馊藷o(wú)法正常使用租賃房屋，承租人才可主張要求減免租金。

　　第二，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的房屋租賃合同，要考慮租賃房屋的租賃期限長(zhǎng)短，疫情一般是階段性的，長(zhǎng)期租賃合同受疫情的影響較小，不會(huì)對(duì)承租人造成根本性的影響，因此，長(zhǎng)期租賃合同的承租人無(wú)權(quán)解除合同，是否可減免疫情期間的租金，需視疫情的影響而判斷。

　　第三，要結(jié)合本次疫情對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成的影響進(jìn)行判斷，如果承租人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受疫情影響明顯（如酒店、餐飲、展覽、游樂(lè)等租賃項(xiàng)目），甚至因本次疫情導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，如產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院一般會(huì)結(jié)合具體情況給予一定租金減免；對(duì)于辦公用途的房屋，需視疫情對(duì)承租人辦公的影響，法院亦可能視情況酌定予以部分減免；而用于倉(cāng)儲(chǔ)、藥店、超市等用途的房屋，一般受疫情影響較小，承租人減免租金的主張可能無(wú)法得到法院支持。

　　新冠病毒疫情仍在繼續(xù)，除上述分析的事項(xiàng)外，本次疫情還將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等方面產(chǎn)生巨大的影響。我們建議在疫情面前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部及項(xiàng)目部的防控，及時(shí)關(guān)注政府部門(mén)出臺(tái)的應(yīng)對(duì)措施及扶持政策，注意疫情帶來(lái)的項(xiàng)目建設(shè)及履約風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)進(jìn)行處置應(yīng)對(duì)，我們相信，在中央統(tǒng)一部署下，全國(guó)人民萬(wàn)眾一心、眾志成城，必將迅速遏制疫情擴(kuò)散，恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序。