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　　6月18日，蘇州控保建筑“安徽會館”進行公開拍租，這是蘇州控制保護建筑進入市場化運作后的首次拍租，但結(jié)果竟無人應(yīng)拍。7月12日，“安徽會館”第二次拍租，才由蘇州一家建筑設(shè)計研究院以每年31萬元拍租3年，用作辦公場所。而計劃拍賣的東山明清控保建筑崇本堂、同德堂，也因競拍人氣不足，拍賣一事不得不宣布延期再議。蘇州古建筑在探索市場化的道路上頗顯艱辛與苦澀。

　　控保古建是財富也是負擔

　　擁有2500多年歷史的古城蘇州，古建筑不但數(shù)量多，而且門類齊全，官署衙門、會館飭店鋪、義莊祠堂、書院藝齋、園林民居、糧倉驛站等等均有所及�，F(xiàn)有9座園林列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》、500多個各級文物保護單位、260多處控制保護古建筑、800多處古構(gòu)筑物，地面文物占江蘇省的1/3，目前80%保存完好。

　　“控制保護建筑”這一概念在1982年由蘇州提出，指一些尚不能評定為文物卻具有保護價值的古宅、古橋、古祠堂、古廟宇、古城墻等。蘇州市吳中區(qū)是控制保護古建筑的大戶，僅蘇州市第二批公布的60處控制保護古建筑中，就占據(jù)58席！

　　“這么多的古建筑，既是財富也是負擔��！”吳中區(qū)文體局副局長楊斌全感慨道。古建筑因深厚濃重的文化藝術(shù)積淀和精湛高超的建筑技藝，而成為吳文化底蘊的重要代表，是筆大財富。但是，保護好這筆大財富的后面卻是一筆巨大的投入。

　　“先不說古建筑中原有居民的安置費用，單就古建筑的修繕平均每平方米要花去2000元，每幢古建筑小修大概就要花80萬左右�！比欢鴹畋笕�的擔憂遠不止如此，他說：“古建筑的維護、修繕并不是一次就結(jié)束了，它是個持續(xù)的過程。今年修好了，過兩年說不定又要修，這些都是錢啊。”

　　作為江蘇省最集中的古村落群，金庭鎮(zhèn)為了及時搶救瀕臨消亡的古村落，首批修繕了黃家祠堂、禮和堂、鄧家祠堂、明月寺等6處古建筑，恢復(fù)了土地廟、旗軒、更樓、茶樓等。再加上一些拆遷和環(huán)境整治，前期保護整治總共投入了2500萬元。如此巨額投入，金庭鎮(zhèn)已感到力不從心。

　　市場化運作有“三難”

　　為了動員社會力量保護古建筑，蘇州先后出臺《蘇州市古建筑保護條例》、《蘇州市古建筑搶修保護實施細則》，允許和鼓勵海內(nèi)外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實行產(chǎn)權(quán)多元化、搶修保護社會化、運作市場化。

　　為了將古建筑保護市場化運作好，蘇州還開通了“蘇州古建網(wǎng)”，專門提供蘇州古建筑信息；出臺《蘇州市區(qū)古建筑搶修貸款貼息和獎勵辦法》，對于社會資金參與古建筑保護的進行獎勵。在這個獎勵辦法中，政府的貼息最高可達100萬元人民幣，獎勵金額的最高標準是工程維修總額的10%。

　　然而，蘇州的種種鼓勵措施似乎并未得到市場的理解，在市場化運作中屢遭冷落：2004年，位于蘇州古城區(qū)的古民居“葑湄草堂”曾以5600萬元的價格醞釀上市拍賣，結(jié)果卻不了了之；2006年，蘇州最大的單體民國建筑朱家園別墅在上海流拍；常熟的“翁同龢故居小南園”因競拍人員匱乏，沒有如期拍賣。所以，這次“安徽會館”的流拍和東山古建的延拍也許就算不上什么新鮮事。

　　長期從事古建筑保護的楊斌全坦言，控保建筑市場化可謂難點多。

　　一難，古建筑產(chǎn)權(quán)界定與歸屬復(fù)雜不清晰。對于控保建筑的定性究竟是文物還是非文物，認識上還在探索；諸如東山、西山古村落，一些古宅的土地性質(zhì)是農(nóng)村宅基地，屬集體所有，購買者在交易后很難取得土地使用權(quán)證；一些私人古建筑產(chǎn)權(quán)更為復(fù)雜，一幢老宅子有多個產(chǎn)權(quán)人。這些都成為古建筑市場化運作的“麻煩”因素。

　　二難，古建筑有“誰使用，誰維修”的規(guī)定，購買者既是新主人，也是對古建筑的保護責(zé)任人。面對后續(xù)花錢的責(zé)任，很多投資者也就望而卻步。同時，對古建筑的裝修和使用也有諸多的限制。以剛流拍的安徽會館為例，拍租到的人將擁有安徽會館3年的使用權(quán)，拍租后的安徽會館可做一般的會所、茶館和保健場所，但不能從事餐飲娛樂行業(yè)，拍租后也不能隨意改建、裝修。

　　三難，古建筑的一些居民遷移安置中的過高要求，也在某種程度上給市場化的操作過程造成許多障礙。

　　事實上，對于投資者來說，回報率是重要考量。黃先生是蘇州本地人，曾熱衷于古建筑的購買。他說，很多古建筑都比較偏、舊，不適合居住。在市區(qū)的古建筑，又不能隨意裝修和經(jīng)營，因此市場興奮點不多。再說，買一套古建筑費用，少則幾百萬，多則上千萬，這些錢買個門面或別墅都夠了。還有，就是怕后續(xù)維修費用。

　　“古建筑入股”開創(chuàng)先河

　　在蘇州古建筑市場化保護屢屢受挫的探索中，“明月灣”與“陸巷”多元化投資模式成為一抹亮點。一種以“古建筑入股”形式讓民資參與保護、經(jīng)營和收益的模式，開創(chuàng)了國內(nèi)古村落保護的先河。

　　明月灣古村內(nèi)農(nóng)戶的敦倫堂、禮和堂、裕耕堂等3座老宅按古宅完好率、文物價值等由相關(guān)部門進行評估并作價入股，政府以修繕費和公共設(shè)施的建設(shè)費用入股�？紤]到旅游尚處起步階段，為確保農(nóng)戶利益，金庭鎮(zhèn)政府前期采用租賃的方式——以每月2.5元/平方米實行保底分紅，待贏利后，實行按股分紅的經(jīng)營機制。

　　源于南宋的陸巷古村則將分別由政府和民資修復(fù)的惠和堂、寶儉堂、懷德堂等5個明清古建筑納入古村旅游景點，實行“一票制”收費，投資者將分別按古宅大小、價值的不同等級，參與收益分成。

　　有關(guān)古建筑保護專家認為，明月灣和陸巷這種積極調(diào)動民資的方法，不僅提高了全民參與保護古建筑的意識和熱情，而且也有利于鼓勵其他資金參與古建筑保護。目前古建筑遭遇市場寒流是古建筑探索市場化過程中不可避免的失意階段。然而這樣的探索，畢竟為古建筑的保護“踢門求路”。承擔這次東山古建筑拍賣的吳中區(qū)房管局的徐主任說：“我們要盡力嘗試，畢竟要嘗試才能探索出好的保護方法。我們還將為古建筑積累市場人氣，待到時機成熟，古建筑還將拍賣。”