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　　2.3第三階段：城市更新的加速期（2004年至今）

　　進入21世紀后深圳城市發(fā)展進入穩(wěn)定期，隨著特區(qū)政策優(yōu)勢的消退，由于自身資源的條件有限，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理，以及不斷增加的人口壓力，市政府提出“二次創(chuàng)業(yè)”的口號，提出轉(zhuǎn)變土地供需結(jié)構(gòu)，開始著手進行以城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升級改造為重點的城市更新。

　　2004年10月，市政府召開全市查處違法建筑暨城中村改造工作動員大會，拉開了新時期深圳城市更新工作的大幕。隨后市政府出臺了一系列相關(guān)政策法規(guī)，并設立市、區(qū)兩級專職機構(gòu)指導城市更新，使城市更新工作得到穩(wěn)步和全面推進。城市更新已逐步由早期個體自發(fā)自覺改造向理性秩序的方向轉(zhuǎn)變；由追逐個體利益向?qū)崿F(xiàn)城市整體效益轉(zhuǎn)變。

　　3 當前城市更新的問題與反思

　　3.1積重難返的土地問題

　　3.1.1土地流轉(zhuǎn)造成土地遺留問題紛繁復雜

　　特區(qū)內(nèi)外兩次整體性的土地轉(zhuǎn)性，在短時間內(nèi)實現(xiàn)了土地國有化，但同時也遺留了大量土地性質(zhì)不定，權(quán)屬不明的問題，造成了土地權(quán)益不清，責權(quán)不公等現(xiàn)象。土地的征轉(zhuǎn)，并沒有實現(xiàn)農(nóng)民的城市化，反而遺留了大量的土地灰色空間，隨著城市的擴張發(fā)展，原有土地價值不斷增長，原村民在利益驅(qū)動下，引發(fā)了群體性的大規(guī)模違建搶建現(xiàn)象。此外，由于城市管理的不到位，政策的不完善，也使違建行為有機可乘，不但沒有遏制反倒多次大爆發(fā)，違法建筑泛濫成災。

　　3.1.2以新增用地為前提的土地政策體系急待完善補充

　　深圳現(xiàn)有的舊區(qū)大多產(chǎn)權(quán)零散、功能混雜，在更新改造過程中，從規(guī)劃功能和空間利用合理的角度出發(fā)，往往涉及更新地區(qū)功能的綜合利用，原有土地的整合和功能置換，而目前在土地清理方面尚缺乏相關(guān)政策，造成大量舊區(qū)的更新改造難以實施推動。同時，現(xiàn)有的土地政策大多是針對新增用地開發(fā)的情況，對存量用地的出讓方式、地價收支模式、土地回購、房屋拆遷等方面缺乏綜合全面的研究，現(xiàn)有的政策體系有待進一步完善。

　　3.2市場強勢驅(qū)動下的利益博弈

　　城市更新是城市資源的一次重新配置，也是城市眾多階層和社會群體的一次利益調(diào)整，城市更新是否真正可行關(guān)鍵取決于政府、開發(fā)商和原有業(yè)主間的利益平衡。但各方從自身角度出發(fā)，往往產(chǎn)生城市整體利益與局部利益、個體利益的矛盾；城市長遠利益與短期經(jīng)濟利益的矛盾。

　　相對其它城市，深圳市場化運作成熟，原業(yè)主享受了因城市化帶來的巨大的租金收益，是既得利益者，處于強勢，且在城市更新中不斷追求利益更大化，造成以城市公共利益為目標的改造成本增加。

　　國家《物權(quán)法》出臺以后，一方面涉及個體物業(yè)征用更加敏感，“釘子戶”現(xiàn)象日益突出；另一方面，由于目前對公共利益界限不清，在面對具體城市更新中的拆遷、補償?shù)壤�益問題時，政府難以進行理性判斷和作為。

　　3.3政府在城市更新實施和管理中的缺位

　　3.3.1政府對市場干預手段有限，難以行之有效的控制引導

　　目前，深圳的城市更新項目多是依靠“自下而上”的方式，市場動力強勁，占據(jù)主動，大多數(shù)易于改造實施和經(jīng)濟利益可觀的地區(qū)通過開發(fā)商實施了改造，而部分根據(jù)規(guī)劃急待通過更新完善城市功能的舊區(qū)由于經(jīng)濟收益有限而難以推動，政府意愿和市場操作發(fā)生了錯位，這種由市場帶來的短期經(jīng)濟效益推動的城市更新，始終著眼在土地經(jīng)濟價值的再開發(fā)，難以實現(xiàn)城市更新的社會、環(huán)境、文化等方面的整體提升，可能給今后整體性的城市更新帶來資源浪費和“二次更新”的危險。

　　3.3.2政府自主參與更新改造的機制尚待完善

　　城市更新作為一項系統(tǒng)工程，涉及國土、規(guī)劃、發(fā)改、經(jīng)貿(mào)等多個職能部門，在實際操作層面，政府自主參與城市更新的體制機制尚未建立完善；另外現(xiàn)有城市更新法規(guī)政策缺漏，對于更新改造的項目往往采用 “一事一議”、“一村一策”等個案操作的方式，容易滋生不公平的現(xiàn)象。

　　4 科學發(fā)展觀指導下的城市更新思路

　　“科學發(fā)展觀”從本質(zhì)上說，就是堅持以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，是促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展的發(fā)展觀。深圳在面臨空間有效供給不足的情況下，科學發(fā)展觀的提出為深圳未來的發(fā)展提供了戰(zhàn)略性機遇。深圳的城市更新也將積極探索更加規(guī)范化、科學化、理性化的發(fā)展思路和實施對策。

　　4.1明確以城市和諧發(fā)展為核心的更新目標

　　城市更新作為一項重要公共政策，必須堅持“以人為本”的原則，最大程度的推動社會整體的發(fā)展和進步。因而在城市更新過程中，政府必須樹立正確的價值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點，在城市更新過程中，政府必須樹立正確的價值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點；把實現(xiàn)經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)提升、社會結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源環(huán)境可持續(xù)作為城市更新的目標。

　　在整體目標引導下，根據(jù)城市發(fā)展的不同階段制定科學、可操作的路徑，探索全面改造、綜合整治、功能置換等多種實施手段，提高城市更新的效率。