“看，好像在穿越！快來，再給我拍一張！”說話間，打扮新潮的“小姐姐”已將身子微斜，擺出一影頗有網(wǎng)紅風(fēng)格的pose。鏡頭的背景是始建于明末清初巴洛克風(fēng)格的勸業(yè)場，不遠(yuǎn)處是星巴克甄選旗艦店。

　　“在二十年前，這里到處私搭亂建，人們稱之為‘七小’，小發(fā)廊、小旅館、小飯館……” 北京坊的總規(guī)劃師曹輝告訴中國城市報記者。

　　北京坊如今被視作城市更新的一個先行者。項目所處的大柵欄地區(qū)有600年歷史，是老北京的縮影，也是碩果僅存的幾個未遭文化斷流的歷史街區(qū)之一 。

　　經(jīng)過十幾年的微循環(huán)改造，歷史老城煥發(fā)了新的國際生機：星巴克甄選店、MUJI酒店和全球首家24小時的Page one書店陸續(xù)進(jìn)駐……與此同時，民國時期的建筑特色被繼續(xù)保留——排子胡同、謙祥益、鹽業(yè)銀行和交通銀行舊址、百年勸業(yè)場等，都在這里可以按圖索驥。

　　大柵欄地區(qū)是如何華麗轉(zhuǎn)身完成到“網(wǎng)紅打卡區(qū)”的蛻變？城市更新大潮來臨，又有哪些難點需要克服？記者近距離觀察。

　　十年開出歷史花朵：

　　北京新名片

　　“太辛苦了，像農(nóng)民種地一樣，一種就是十幾年。” 當(dāng)談及十年多的規(guī)劃歷程，曹輝這樣說道。

　　據(jù)悉，北京坊項目從2004年便著手拆遷騰退，直到2014年底才算真正意義上完成。

　　規(guī)劃設(shè)計上，相比其他類型的街區(qū)，歷史文化街區(qū)的規(guī)劃考慮的因素更多，要承受多方壓力、聽取各方意見，包括政府、規(guī)劃審批部門、公眾、文物保護者，以及被騰退的居民。

　　“如何以原創(chuàng)力量展示對城市形態(tài)的新思考和探索，如何在現(xiàn)代藝術(shù)中反映歷史情境的變遷，如何實現(xiàn)個性與包容、現(xiàn)代與傳承的完美結(jié)合，在當(dāng)時這都是當(dāng)時很棘手的問題。”曹輝說，他們最終通過集群設(shè)計的方式克服了這些困難。

　　“十多年才長出來，我們也不知道開出的花兒竟那么好！給了我們這么多驚喜！”談及北京坊的項目的成果時，曹輝欣喜地說。

　　廣安控股是北京坊背后負(fù)責(zé)開發(fā)運營的母公司。據(jù)廣安控股執(zhí)行總經(jīng)理王春艷透露，項目效益已超預(yù)期，目前招商已達(dá)90%，80%的店鋪已經(jīng)開業(yè)。以星巴克甄選旗艦店為例，開業(yè)當(dāng)月便取得全國銷售第一的業(yè)績。

　　值得注意的是，來自其內(nèi)部的統(tǒng)計顯示，目前在北京坊消費的顧客中，有85%是在京常住人口——意味著昔日游客扎堆的大柵欄地區(qū)，逐步實現(xiàn)了由“游”到“購”的角色轉(zhuǎn)換。

　　“未來會以北京坊為標(biāo)桿，結(jié)合地方傳統(tǒng)歷史文化，推出具有地方特色的‘坊’系列。”曹輝說，目前，其公司規(guī)劃中有西安的長安坊，黃山的徽州坊，以及北京坊二期項目。

　　不過在運營方看來，城市更新還有很多不能用貨幣衡量的成果。

　　“就在昨天，西廣場進(jìn)行了一場文藝演出，這里會經(jīng)常舉辦展覽和公益活動，我們想給市民以最高水平的生活體驗，而且基本上都是免費。”據(jù)介紹，北京勸業(yè)場周圍分布有三個主題廣場，為消費者提供戶外休閑的多元開放空間。

　　記者了解到，隨著今年9月底2018北京國際設(shè)計周設(shè)計拉開帷幕，更多的歷史文化街區(qū)項目開始加入城市更新的大潮，白塔寺更新計劃、法源寺更新計劃都位列其中。

　　扎堆“新風(fēng)口” ，50強房企

　　或一半從事城市更新

　　“中國正在率先迎來城市更新的浪潮，保守估計其中蘊含的商機達(dá)數(shù)萬億元。”在2018中國城市更新論壇上，高和資本董事長、論壇主席蘇鑫預(yù)測，未來房地產(chǎn)行業(yè)上市50強中，將有一半會從事城市更新領(lǐng)域。

　　從上海新天地，到成都太古里，再到大柵欄北京坊，城市更新逐漸成為新風(fēng)口。

　　9月27日，萬科以12.99億元的價格收購海南航空大廈，啟動城市更新。萬科集團高級副總裁劉肖透露，未來3年，北京萬科每年都會投入100億左右的投資用于存量改造，預(yù)計3年之后持有400-500億元的存量資產(chǎn)改造項目。

　　目前除萬科外，保利、融創(chuàng)、中國朗詩、佳兆等眾多企業(yè)都已加入到城市更新領(lǐng)域之中。

　　除了改造城市面貌，對于企業(yè)來說，在土地稀缺的大背景下，通過“更新”，也能帶來一定程度上的經(jīng)濟收益。

　　戴德梁行北中國區(qū)項目及建筑顧問部主管陳彬指出，目前北京城市更新主要有：零售改辦公、酒店改辦公、酒店改公寓或養(yǎng)老公寓、工業(yè)項目改辦公園區(qū)，以及舊建筑的升級改造。

　　以位于北京CBD的海航實業(yè)大廈為例，“更新”后的物業(yè)租金從原來的10元/天/平方米，提升至13元/天/平方米，租金上漲了30%。

　　城市更新缺“金主”，

　　更缺“地主”

　　“中國在30年內(nèi)走完了歐洲一百年的發(fā)展路程，大規(guī)模的城鎮(zhèn)化與舊城改造幾乎同時進(jìn)行，城市更新是未來的發(fā)展趨勢。”住建部政策研究中心主任秦虹說。

　　她指出，北京、上海的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到86%以上，甚至一部分二線城市已開始進(jìn)入依靠存量更新給予支持的新階段。

　　隨著城市更新市場的走俏，政府也在加緊“趕路”，設(shè)立相關(guān)職能部門，完善相關(guān)條例與法規(guī)。

　　2014年12月，廣州機構(gòu)改革方案公布，將廣州市“三舊”改造工作辦公室的職責(zé)、市有關(guān)部門統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善的職責(zé)整合劃入廣州市城市更新局。此后，深圳、濟南城市等地相繼成立城市更新局。

　　掌握城市更新的技巧，對于企業(yè)和政府來說，都迫在眉睫。

　　以北京為例，隨著政策收緊，企業(yè)在京拿地的難度加大；同時在“四個中心”的定位下，核心區(qū)域的新增商業(yè)開發(fā)也迎來嚴(yán)控。

　　9月26日上午，北京市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版），針對東、西城區(qū)，特別提出禁止新建住宅類項目，只能通過棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、文物保護區(qū)改造等形式。

　　按照目錄，北京東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，也禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

　　這意味著，“更新”將成為一門必修課。

　　由于前期投資較多、周期長、成本高，這對于企業(yè)而言是一種綜合考驗。一位業(yè)內(nèi)人士對記者介紹，一些城市更新項目多數(shù)只能由資本雄厚的上市公司或國企承擔(dān)，而規(guī)模較小的企業(yè)只能望洋興嘆。

　　此外，土地中常涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)更迭，這也是城市更新遭遇掣肘的重要原因之一。

　　“我們收到甲方（業(yè)主）的房產(chǎn)，