為別墅充當綠葉的特色小鎮(zhèn)。本社記者 李曉磊/攝

　　一些地方快速發(fā)展的特色小鎮(zhèn)，很大程度被房地產商“綁架”，打著各種產業(yè)旗號，到城市周邊的小鎮(zhèn)拿地搞開發(fā)，結果房子搞了一大片，產業(yè)卻引不來，反而加大了房地產庫存。

　　“別墅均價在2.1萬到2.3萬之間。”近日，云南玉溪澄江廣龍旅游小鎮(zhèn)置業(yè)顧問告訴記者。盡管中央早就三令五申禁建別墅，但她透露項目內既有獨棟，也有“雙拼”。而讓其飽受爭議的不只于此。

　　兩個多月前，作為“云南省示范特色小鎮(zhèn)”，其因“房地產建筑密度過高”等問題遭黃牌警告，財政補貼的1.5億元資金也被收回。依照規(guī)定，特色小鎮(zhèn)房地產開發(fā)建筑面積不得超過總建筑面積30%。

　　玉溪官方信息顯示：“廣龍旅游小鎮(zhèn)是全省105個特色旅游小鎮(zhèn)之一，被列入國家級一流特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，是省委主要領導督辦推進的重點項目，也是澄江縣加快推進國家全域旅游示范縣建設的又一重大項目。”

　　現(xiàn)實情況卻是，項目內不僅建了別墅，還有酒店公寓、住宅等。“如果從外地來這看房，我們可以報銷來往的機票。”置業(yè)顧問表示，“被通報的事情，我不知道。”

　　眾所周知，特色小鎮(zhèn)2016年迅速火熱后，地產化趨勢便愈加明顯。在眾多投資實體中房企占比最高。廣龍旅游小鎮(zhèn)地產化問題，不過是我國特色小鎮(zhèn)地產化的縮影。

　　大房企布局特色小鎮(zhèn)

　　在中國房企界提起特色小鎮(zhèn)，幾乎都會想到宋衛(wèi)平。作為綠城集團創(chuàng)始人，現(xiàn)在是藍城集團董事長的他，曾在2016年放出豪言：“要在10年內造100個小鎮(zhèn)，實現(xiàn)一萬億的銷售額。”此舉，被外界稱之為“百鎮(zhèn)計劃”。

　　同年，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合下發(fā)《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，很多房企順勢而上。

　　如何做特色小鎮(zhèn)？宋衛(wèi)平說：“把中國傳統(tǒng)文化中的仁、佛教中的慈、基督教中的愛，作為小鎮(zhèn)文化中的核心。加上我們的真善致美，在生活中做到極致。”

　　隨后3年多，宋衛(wèi)平帶領團隊，開始如火如荼建設特色小鎮(zhèn)，并打造出烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風系列等多個項目，其中作為“百鎮(zhèn)計劃”首個落地的“觀云小鎮(zhèn)”更是典型。

　　企業(yè)布局特色小鎮(zhèn)，藍城集團并非獨家。目前各省份公布特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建計劃中，有旅行社、影視公司、農業(yè)公司等，其中房地產企業(yè)參與程度最深。如，“華夏幸福”的產業(yè)小鎮(zhèn)、“華僑城”文旅產業(yè)小鎮(zhèn)、“萬達”的冰雪小鎮(zhèn)等。

　　另外，很多大型上市集團公司也在推進新型城鎮(zhèn)化、建設特色小鎮(zhèn)。他們熱衷參與特色小鎮(zhèn)發(fā)展有兩個原因。首先是近年來房地產市場的毛利率和凈利潤降低，很多房企都在尋找轉型機會。特色小鎮(zhèn)則有著國家及各地方政府推出的土地及金融優(yōu)惠政策。其次，特色小鎮(zhèn)的建設本身有房地產開發(fā)的需求。

　　行業(yè)內部資料顯示，房企參與特色小鎮(zhèn)主要有5個層面商業(yè)模式。分別為土地一級開發(fā)、二級房地產開發(fā)、產業(yè)項目開發(fā)、產業(yè)鏈整合開發(fā)、城市建設開發(fā)。

　　難以否認的是，小鎮(zhèn)“地產化”趨向愈發(fā)嚴重，甚至出現(xiàn)“假小鎮(zhèn)真地產”亂象。在這個過程中，部分房企借助建設特色小鎮(zhèn)向政府低價拿地，并領著財政資金支持，然后以特色小鎮(zhèn)名義搞房地產建設，導致其背離初心。

　　有個難題是，盡管特色小鎮(zhèn)發(fā)展離不開房企，但“地產化”將導致小鎮(zhèn)特色產業(yè)難以實現(xiàn)，因為這不是特色小鎮(zhèn)正確的發(fā)展方向。

　　以文旅小鎮(zhèn)為例，國內知名研究咨詢機構艾瑞咨詢認為，打造文旅特色小鎮(zhèn)應注重文旅產業(yè)與小鎮(zhèn)的融合，合理地建設配套商業(yè)住宅設施，有效激發(fā)社會資本的活力才是促進文旅特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展的有效措施。

　　部分小鎮(zhèn)“掛羊頭，賣狗肉”

　　在布局特色小鎮(zhèn)的眾多房企中，有些中小開發(fā)商也參與進去。由于各方限制，他們面臨的困境也不盡相同。

　　位于云南大理賓川縣西北的雞足山，是一個國家4A級景區(qū)，因形似雞足而得名，且是中國十大佛教名山之一。

　　兩年前，按照賓川縣規(guī)劃，雞足山鎮(zhèn)曾專門劃定一塊區(qū)域，準備發(fā)展云南省特色小鎮(zhèn)，名字定為雞足山禪修小鎮(zhèn)。

　　實際上，在此之前，雞足山鎮(zhèn)就已經有一個占地626畝的“雞足山·圣山古鎮(zhèn)”，由深圳市適度行投資有限公司投資建設，預計總投資20億元。

　　但深圳適度行子公司——大理適度行置業(yè)有限公司，又制作了“雞足山禪修小鎮(zhèn)”的創(chuàng)建方案，范圍從600多畝地，擴大到3.7平方公里，比原來規(guī)劃面積大8倍多。

　　銷售人員說，他們在做商業(yè)和住宅房屋預售，“主要類似帶庭院的小聯(lián)排，面積在120到200平方米左右。”最終，該項目還未成型，就被淘汰出創(chuàng)建名單。

　　還有的項目雖然成型，但遭遇爛尾。位于河南省孟津縣朝陽鎮(zhèn)姚凹村的“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”就是如此。

　　“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”所在的朝陽鎮(zhèn)，還入選第二批全國特色小鎮(zhèn)目錄。一開始，它規(guī)劃建設一個以葡萄酒文化為主題的文化休閑度假區(qū)，后來變更為千畝花海，由高端住宅與花海景觀組成。隨著國家對特色小鎮(zhèn)政策的不斷深化，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”正式定名，現(xiàn)在又更名為“夢之源”。不過無論怎樣，依然爛尾至今。

　　知情人表示，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”爛尾主要出在建設過程中，而有的項目從一開始就走錯了方向。占地220畝、投資約20億元的成都龍?zhí)端l(xiāng)就是實例。沒幾年工夫，項目內商鋪關門、游人寥寥，主要原因還是土地。據了解，龍?zhí)端l(xiāng)地塊為“一類工業(yè)用地”。

　　依據規(guī)定，工業(yè)項目所需辦公樓及生活服務設施用地面積，不能超過總面積7%。很顯然，龍?zhí)端l(xiāng)從一開始就在違建。

　　不過，也有的項目做得不錯。位于云南楚雄的彝人古鎮(zhèn)始建于2004年，最初定位為商業(yè)地產項目，所以在開發(fā)之初彝人古鎮(zhèn)便已盈利。

　　隨著本地客商及投資者對彝人古鎮(zhèn)愈發(fā)關注，開發(fā)商從“昆明-大理-麗江”黃金旅游線路出發(fā)，提出了通過彝人古鎮(zhèn)項目，打造一個新的旅游景點和集散地，以此擴大彝人古鎮(zhèn)作為商業(yè)地產項目的運營空間。隨后在建設時注入了彝族文化、火把節(jié)、彝人部落、彝鄉(xiāng)戀歌大型演出等元素，其地產屬性逐漸淡化，形成了一個新的旅游小鎮(zhèn)。

　　2017年，彝人古鎮(zhèn)被列為云南省20個創(chuàng)建全國一流特色小鎮(zhèn)之一，經過10余年的發(fā)展，彝人古鎮(zhèn)已變成了集文化景區(qū)、旅游集散地、城市會客廳等多種功能于一體的特色小鎮(zhèn)。同時，也成為依托文化旅游拉動楚雄當地產業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造居民就業(yè)的一個重要引擎。

　　地產化能否脫離？

　　記者注意到，特色小鎮(zhèn)“房地產化”嚴重，有個重要原因是，城鎮(zhèn)化進程中地區(qū)的群眾，對住房需求仍有剛需。

　　眼下，在京滬等一線城市，土地供應量被嚴格控制，三四線城市的庫存尚未完全去除。所以更加偏遠的特色小鎮(zhèn)，成為新的“蛋糕”。

　　為解決這些實際問題，2017年12月4日，國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護部、住建部在聯(lián)合出臺《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的若干意見》（簡稱意見）中，就開展規(guī)范糾偏，劃定紅線底線。

　　意見指出，各地區(qū)要綜合考慮特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和常住人口規(guī)模，從嚴控制房地產開發(fā)，合理確定住宅用地比例，并結合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應時序。

　　該意見還進一步指出，適度提高產業(yè)及商業(yè)用地比例，鼓勵優(yōu)先發(fā)展產業(yè)?？茖W論證企業(yè)創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)規(guī)劃，對產業(yè)內容、盈利模式和后期運營方案進行重點把關，防范“假小鎮(zhèn)真地產”項目。

　　由于中央層面并沒有明確的特色小鎮(zhèn)國家標準和評價體系，所以各地在面臨大量申報時，只能按自己的理解各行其是。

　　2018年3月，《國家發(fā)展改革委關于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設重點任務的通知》提出，要對已公布的兩批403個全國特色小城鎮(zhèn)、96個全國運動休閑特色小鎮(zhèn)，開展定期測評和優(yōu)勝劣汰。

　　那么，特色小鎮(zhèn)能否完全脫離房地產？有開發(fā)商認為，好的特色小鎮(zhèn)必須能夠通過經營獲得長期的收益，同時加上一定的土地配比去解決投資的壓力。還有投資者覺得，特色小鎮(zhèn)要有一點地產項目和住宅配比。“哪怕很少，因為這可以平衡前期巨大的資金投入，不賺錢的話也做不長。”

　　中國特色小鎮(zhèn)產業(yè)建設聯(lián)盟主席吳玉瑞曾表示，特色小鎮(zhèn)主要由房地產商開發(fā)建設，在特色小鎮(zhèn)的背景下做房地產，就是必然的事情。

　　不過，有個不容忽視的現(xiàn)實是，大多特色小鎮(zhèn)的投資都非常大，動輒都是上百億的重資產投資方式，存在巨大風險。所以，有開發(fā)商認為，特色小鎮(zhèn)發(fā)展可以走“輕資產化”路線。但也有開發(fā)商提出質疑：“特色小鎮(zhèn)不可能沒有房地產，去掉重資產，你的小鎮(zhèn)怎么穩(wěn)定、怎么持續(xù)、怎么掙錢？所以要輕重并行。”

　　這兩年，業(yè)界相對認可特色小鎮(zhèn)實行“雙軌制”。這個方法由金誠集團提出。

　　金誠集團認為，防范特色小鎮(zhèn)房地產化，并不等于全面杜絕房地產開發(fā)?；诘貎r優(yōu)勢，以及產業(yè)集群帶來的便利，經濟適用房、廉租房在特色小鎮(zhèn)中將更大程度地得以建設，讓中低收入人群“住有所居”。

　　但今年全國兩會期間，民進中央常委、民進福建省委主委，福建省福州市人民政府副市長嚴可仕在提案中建議，各地政府主動抵制特色小鎮(zhèn)“地產化”，并設立強制退出機制。

　　5月份，賽迪顧問產業(yè)地產研究中心發(fā)布《2019中國產業(yè)特色小鎮(zhèn)典型案例與操盤邏輯白皮書》時，其高級咨詢師余德彪指出，在建設特色產業(yè)小鎮(zhèn)時，千萬要杜絕“掛羊頭賣狗肉”，回歸小鎮(zhèn)發(fā)展本質，杜絕房地產化。