進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南（樓盤）如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　這些年，看似火熱的房地產(chǎn)市場，實際上仍然在經(jīng)歷一場嚴厲的調(diào)控。作為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈之一的景觀業(yè)，也無可避免地受到房地產(chǎn)行業(yè)的壓力傳導。

　　景氣指數(shù)上下浮動，景觀業(yè)面臨的壓力當然前所未有。華譽景觀身為其中一員，自然感同身受，但于其而言，這或是新的發(fā)展契機。

　　華譽景觀董事總經(jīng)理張明燕就表示，這些年華譽的成長一直是“我行我素”的，受外界環(huán)境影響不大。這一切歸因于華譽景觀創(chuàng)造的獨特模式—由星河灣主創(chuàng)設(shè)計師領(lǐng)銜的國際設(shè)計團隊與本土最好的貼身服務(wù)相結(jié)合，完整地解決了客戶在景觀需求方面的困擾。

　　“不管房地產(chǎn)行業(yè)如何向前發(fā)展，景觀行業(yè)都是一個新的行業(yè)，景觀設(shè)計有著很廣闊的發(fā)展前景。”張明燕相信。

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體對華譽景觀董事總經(jīng)理張明燕女士的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　新媒體：景觀業(yè)作為房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)，在新的調(diào)控背景下，是否面臨了更大的壓力？

　　張明燕：

　　的確能明顯感覺到房地產(chǎn)業(yè)的壓力傳導。一個很突出的變化就是，主動給我們投遞簡歷的設(shè)計師比去年增加了3倍以上，這就顯示了有些景觀公司開始在降薪、裁員。

　　這在以前是不可思議的，以前，景觀業(yè)人才緊張到“搶人”的地步。

　　但從華譽的視角出發(fā)，我們感受到的更多是機會。今年上半年，趁著行業(yè)景氣度下降，我們又引進了一批優(yōu)秀人才，包括一些國際知名機構(gòu)的設(shè)計總監(jiān)。

　　同時，我們的業(yè)績也大幅增長。這一方面源于華譽的客戶多是“招保萬金”、中海、富力等主流發(fā)展商，受市場影響??；另一方面，也得益于華譽獨特的景觀服務(wù)模式—星河灣主創(chuàng)設(shè)計師領(lǐng)銜的國際設(shè)計團隊與本土最好的貼身服務(wù)相結(jié)合，完整地解決了客戶在景觀需求方面的困擾。

　　如果單找國際機構(gòu)，服務(wù)配合不夠，實施落地堪憂；如果單找本土機構(gòu)，創(chuàng)造性不足，設(shè)計高度不夠。而“華譽模式”既為客戶提供了“One-Stop-shopping”，亦為自己創(chuàng)造了獨特的競爭優(yōu)勢。實際上，這些年華譽的成長一直是“我行我素”，受外界環(huán)境影響不大，包括行業(yè)嚴重危機的2008年。

　　新媒體：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您認為景觀業(yè)在未來發(fā)展的趨勢是什么？

　　張明燕：

　　我想用“精細化”、“經(jīng)濟性”和“集中度”三個關(guān)鍵詞來描述這種趨勢。

　　在房地產(chǎn)市場景氣度高漲的時候，造出房子就能賣，強調(diào)的是“快速周轉(zhuǎn)”，地產(chǎn)行業(yè)和景觀行業(yè)都粗放經(jīng)營，日子挺滋潤。

　　調(diào)控越來越嚴，發(fā)展商在主觀上越來越謹慎，客觀上新建樓盤的去化率越來越低，去化周期越來越長，這就使得發(fā)展商對景觀設(shè)計越來越認真，也越來越挑剔，促使景觀行業(yè)進入“精細化”時代。同時，隨著剛需的比例越來越高，發(fā)展商面臨“房價下行”與“地價上行”雙重擠壓，而人工與其它原材料亦持續(xù)上漲，大家紛紛使出渾身解數(shù)大力管控成本，恨不能用400元的造價，造出600元的效果。所以，成本管控成為地產(chǎn)經(jīng)營的重要指揮棒之一，“經(jīng)濟性”變得異常關(guān)鍵。

　　華譽從2009年開始就一直在進行“經(jīng)濟性”研究，探索出從設(shè)計到現(xiàn)場總計43種成本優(yōu)化方法，真正做到為客戶“花更少的錢，辦更多的事”，深受客戶歡迎。

　　隨著“精細化”與“經(jīng)濟性”的要求越來越高，原來粗放經(jīng)營的景觀公司會面臨“大考”。資源不斷向擁有競爭優(yōu)勢的企業(yè)集中，行業(yè)“集中度”就會提高。

　　新媒體：以您的觀察，當下房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)何種景象？較以往有何不同？

　　張明燕：

　　就我個人樸素的認識，房地產(chǎn)市場主要體現(xiàn)為總體上“理性回歸”和結(jié)構(gòu)上“苦樂不均”兩種現(xiàn)象。

　　過去10多年，為投機需求與投資需求所主導，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了讓人緊張心跳的“非理性繁榮”。眼下，當這兩種需求被政府調(diào)控擠出市場之后，住宅產(chǎn)品在總體趨勢上已基本回歸普通商品的屬性，目前的房地產(chǎn)市場已為“改善性需求”和“剛性需求”所主導。對普羅大眾而言，這無疑是一種令人欣慰的理性回歸。地產(chǎn)商的日子沒有從前那么“爽”，但老百姓的日子也沒從前那么“難”。

　　至于“苦樂不均”，一方面表現(xiàn)為“北上廣深”等一線城市一房難求的現(xiàn)象與象鄂爾多斯（樓盤）這樣三四線城市“鬼城”現(xiàn)象并存；另一方面，也表現(xiàn)為地產(chǎn)大鱷“千億俱樂部”不斷擴容與部分中小房企因調(diào)控資金鏈斷裂現(xiàn)象并存。

　　新媒體：華南房地產(chǎn)市場與國內(nèi)其他一線市場，有什么區(qū)別？華譽服務(wù)地產(chǎn)商有無地域方面的限制？

　　張明燕：

　　關(guān)于這一區(qū)別，我想用8個字來概括，“成熟、理性，潛力最大”。以廣州（樓盤）和中山（樓盤）為例，在“北上廣深”四個一線城市中，廣州的房價一直是最低的，而中山曾經(jīng)公布的商品房最高限價僅5800元。

　　從景觀設(shè)計的角度，華南區(qū)域的發(fā)展商已經(jīng)超越了僅僅對觀賞的要求，更多關(guān)注對功能的人性化研究、通過造價控制得到高性價比的呈現(xiàn)，并特別注重從營銷的視角調(diào)動潛在顧客的情緒，刺激其購買欲望。

　　至于景觀服務(wù)的地域限制，基本可忽略不計。一方面，我們服務(wù)的都是“招保萬金”、中海、富力這些全國性地產(chǎn)商，他們的項目都是全國布局，為他們服務(wù)的過程中，我們積累了全國性的經(jīng)驗；另一方面，景觀設(shè)計的地域差別主要表現(xiàn)在植物配置和原材料供應(yīng)方面的差異，解決這些差異需要的更多是經(jīng)驗，并無技術(shù)壁壘。

　　當然，施工服務(wù)階段，去現(xiàn)場的便利性很重要。但這個問題，我們在全國多設(shè)幾個辦事處就可以解決了。

　　新媒體：華譽景觀在中國景觀行業(yè)獨樹一幟的秘籍是什么？

　　張明燕：

　　我很喜歡“完整產(chǎn)品”這個營銷概念。不管哪個行業(yè)，客戶需求的都是完整產(chǎn)品。從景觀行業(yè)來看，發(fā)展商所需求的“完整產(chǎn)品”，包括景觀服務(wù)的“創(chuàng)造性”、“可靠性”、“經(jīng)濟性”和“配合度”四個方面。

　　實際上，從“完整產(chǎn)品”的角度，發(fā)展商一直有一種苦惱。如果找國際景觀機構(gòu)，創(chuàng)造性是不錯的，但對他們的“配合度”、“經(jīng)濟性”以及以落地實施為標志的“可靠性”，都缺乏把握；如果找本土景觀公司，“經(jīng)濟性”和“配合度”可能不錯，但其“創(chuàng)造性”和“可靠性”又讓人難以放心。

　　客戶的苦惱就是機會。在本土公司里，華譽的服務(wù)一直都是頂級的，快速響應(yīng)的“貼身服務(wù)”，在業(yè)內(nèi)有很好的口碑。在此基礎(chǔ)上，我們從全球引進頂級國際機構(gòu)的最優(yōu)秀設(shè)計師，住宅方面包括原星河灣的主創(chuàng)設(shè)計師、酒店度假方面包括香格里拉、麗茲.卡爾頓等酒店的主創(chuàng)設(shè)計師、商業(yè)地產(chǎn)方面包括迪拜國際生態(tài)塔、意大利文化中心等著名作品的主創(chuàng)設(shè)計師等，不斷占領(lǐng)景觀技術(shù)的制高點。

　　在此基礎(chǔ)上，我們又對已有的“全明星外籍團隊”進行了三個方面的改造。一個是強化其服務(wù)觀念、意識，響應(yīng)客戶需求的“文化改造”，提高其配合度；二是用專業(yè)的“六帽思考法”對其進行“工作方式改造”，用“創(chuàng)造性碰撞”進一步提升團隊的創(chuàng)造力；最后，再用關(guān)鍵節(jié)點“模型化檢驗”，幫助其提升方案設(shè)計落地實施的“可靠性”。

　　此外，客戶只需要支付對應(yīng)國際機構(gòu)六成左右的價格，自然也符合了“經(jīng)濟性”的需求。

　　新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？

　　張明燕：

　　房地產(chǎn)市場一直存在“市場參與者”、“市場管理者”與“市場影響者”三種力量。市場參與者主要指市場的賣方與買方，也就是發(fā)展商與購房者；市場管理者主要是中央政府；市場參與者主要指地方政府和銀行等金融機構(gòu)。

　　依此來看，目前如果存在一種“地產(chǎn)新力量”，應(yīng)該表現(xiàn)為原有三種力量中新的元素改革的力量。當下集中表現(xiàn)為作為市場管理者的中央政府的“房地產(chǎn)新政”房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)化。

　　推出房產(chǎn)稅的初衷是“控地價，降房價”，從已有的試點效果來看，作用非常有限。

　　至于城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)業(yè)的影響將是巨大的?？捎盟木湓捀爬ǎ夯A(chǔ)需求巨大，有效需求不足，社會效益明顯，經(jīng)濟效益有限。