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　　在以前，三亞最美的地方當(dāng)屬距離市區(qū)半小時(shí)車(chē)程的亞龍灣。這片絕佳的海灘上排列著16家豪華酒店。最早的一家是中糧集團(tuán)引入的凱萊大酒店，1996年開(kāi)業(yè)時(shí)的場(chǎng)景還深深印在許多人腦海里。人們睜大眼、張大嘴巴看著寬敞通透的大堂，質(zhì)樸的地磚，身著花哨工作服的侍者，還有那些穿休閑服受邀前來(lái)的香港嘉賓而在2008年3月開(kāi)業(yè)的麗思卡爾頓屬于最后一撥海景大酒店。此后，新的酒店依然層出不窮—只是如今都排在了第二梯隊(duì)，不能緊挨著海灘了。

　　在三亞的東面，往博鰲的方向去，是擁有21公里沙灘的海棠灣—比亞龍灣要長(zhǎng)出好幾倍�，F(xiàn)在，在這片被三亞市政府賦名為“國(guó)家海岸”的沙灘上，包括凱賓斯基、香格里拉、逸林希爾頓、喜來(lái)登、費(fèi)爾蒙在內(nèi)的13座酒店的工地已經(jīng)搭起，為了方便酒店施工，海棠灣管委會(huì)迅速修起了一條自北向南的高速道路。海棠灣管委會(huì)也已經(jīng)公示，明年海棠灣重點(diǎn)配套項(xiàng)目共有69個(gè)，計(jì)劃投資119.5億元。而按照海南旅游部門(mén)的預(yù)計(jì)，20年之內(nèi)，海棠灣將擁有超過(guò)40家頂級(jí)酒店和度假村。

　　這些酒店的客房數(shù)、接待游客的能力，將數(shù)倍于亞龍灣酒店1萬(wàn)余間的規(guī)模，問(wèn)題是，它們將去哪里搶來(lái)增量的客?源？

　　三亞希望能吸引到更多來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的游客。經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得2009年來(lái)三亞打高爾夫球的韓國(guó)人少了一些，但這似乎并沒(méi)有妨礙內(nèi)地游客的增長(zhǎng)。三亞旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展局的數(shù)據(jù)顯示，2008年三亞吸引了600萬(wàn)名游客，比2007年增長(zhǎng)了12%，比2006年增長(zhǎng)了約30%。

　　對(duì)三亞和海南省政府來(lái)說(shuō)，也許還有更大的野心，他們希望這個(gè)夢(mèng)想成為“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘島、泰國(guó)的普吉島一爭(zhēng)高下。

　　當(dāng)年上海家化和李嘉誠(chéng)均看好海棠灣，但幾經(jīng)談判后，三亞市政府決定自己開(kāi)發(fā)。他們請(qǐng)了三家國(guó)際著名規(guī)劃公司，并派出官員赴國(guó)際著名熱帶旅游島去考察。現(xiàn)在，海棠灣成為海南整個(gè)“國(guó)際旅游島”規(guī)劃的一個(gè)重要部分。

　　顯然，三亞和海南省政府也意識(shí)到，光靠那些奢華的酒店還不足以吸引游客的到來(lái)。除了要改變落后的服務(wù)，讓那些黑導(dǎo)游、缺斤少兩的海鮮小販銷(xiāo)聲匿跡之外，政府還應(yīng)該做點(diǎn)什么。

　　海南省政府投入了超過(guò)300億元的資金到�？凇�屯昌高速公��、東環(huán)鐵路等項(xiàng)目，改善景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。此外，在豪華酒店之外，在98.78平方公里海棠灣的整體規(guī)劃中，會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)、海洋公園、溫泉基地一應(yīng)俱全。最近又有一個(gè)大的項(xiàng)目落戶海棠灣—擁有一流醫(yī)療設(shè)備的中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院）海南分院�？梢韵胍�(jiàn)，未來(lái)這是吸引諸如國(guó)家機(jī)關(guān)以及大公司員工前往療養(yǎng)的一個(gè)高端醫(yī)療保健噱頭。

　　海南更看重的是另一個(gè)更有消費(fèi)價(jià)值的游客群體：過(guò)境旅客。按照《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要》（征求意見(jiàn)稿）的說(shuō)法，海南爭(zhēng)取的將是以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開(kāi)放政策。在籌劃�？�、三亞、瓊海、萬(wàn)寧等城市市內(nèi)免稅店的同時(shí)，年初，由政府和海南相關(guān)部門(mén)組成的聯(lián)合調(diào)研組前往巴厘島、沖繩島、濟(jì)州島等地考察了“國(guó)際旅游島”的運(yùn)營(yíng)模式。

　　免稅和博彩概念是海南國(guó)際旅游島的規(guī)劃方案中收獲眼球最多的。海南省政府希望國(guó)人“離島免稅”的政策能夠幫助海南邁出“購(gòu)物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最為集中的三亞，只有麗思卡爾頓有一家LV的專(zhuān)賣(mài)店，而據(jù)三亞灣紅樹(shù)林方面介紹，在三亞灣紅樹(shù)林度假酒店規(guī)劃的運(yùn)河商業(yè)街中，將來(lái)會(huì)引進(jìn)一些一線奢侈品牌。中免集團(tuán)三亞市內(nèi)免稅店，也已經(jīng)在9月1日開(kāi)門(mén)揖客。

　　從國(guó)務(wù)院自年初至今接連批準(zhǔn)了7個(gè)區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，海南國(guó)際旅游島有望在年內(nèi)獲批并無(wú)太大的懸念。不過(guò)，發(fā)展博彩項(xiàng)目等頗有爭(zhēng)議的建議最終能否納入規(guī)劃文件，現(xiàn)階段尚是未知數(shù)。

　　如果沒(méi)有這些豪華酒店存在的話，三亞這座城市和任何一座中國(guó)的內(nèi)陸城市也沒(méi)有太多的不同，在市區(qū)的大街上跑著普通出租車(chē)和公交車(chē)，讓人側(cè)目的是為數(shù)眾多的在摩托車(chē)一側(cè)焊接了一個(gè)載人座位的摩的。

　　中國(guó)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)給三亞帶來(lái)的游客治愈了1990年代初房地產(chǎn)泡沫留下的傷疤，三亞的夢(mèng)想被重新點(diǎn)燃。蜈支洲島、鳳凰島的老板們，高爾夫球場(chǎng)和豪華游艇的經(jīng)營(yíng)者們，還有市區(qū)街邊準(zhǔn)備宰客的商販們，都在調(diào)整著自己的神經(jīng)，準(zhǔn)備迎接12月開(kāi)始的一年一度馬上就要涌起來(lái)的最高潮。

　　那些豪華酒店的建設(shè)者，則需要舍家來(lái)到這里，一待兩三年，期許通過(guò)一座中國(guó)最奢靡的酒店來(lái)從這座越來(lái)越high的城市分一杯羹，甚至是實(shí)現(xiàn)一些個(gè)人的理想。盡管他們現(xiàn)在面對(duì)的，只有一片工地和一摞規(guī)劃圖。

　　“我曾經(jīng)做過(guò)爛尾樓，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事�！必�(fù)責(zé)海棠灣酒店項(xiàng)目的中國(guó)希格瑪有限公司副總裁徐曉東說(shuō)。他帶領(lǐng)的希格瑪下屬控股公司長(zhǎng)島旅業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在海棠灣的工地旁搭建了兩排二層的建筑，整日緊張地討論部署，因?yàn)?1月30日就是他們正式開(kāi)工的日期。

　　中糧集團(tuán)1995年領(lǐng)銜開(kāi)發(fā)亞龍灣的成功吸引了國(guó)內(nèi)外資本關(guān)注海棠灣。最早上海家化曾試圖主導(dǎo)海棠灣的一級(jí)開(kāi)發(fā)，后來(lái)來(lái)自香港的李澤楷也加入了爭(zhēng)奪。但是對(duì)于三亞市政府來(lái)說(shuō)，這些資本的要價(jià)太高，加上三亞市的財(cái)政狀況逐步得到改善，三亞市政府遂決定自主進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　2007年6月，希格瑪公司以掛牌的形式拍得海棠灣8塊土地中的7號(hào)地，289畝。希格瑪迅速通過(guò)以酒店咨詢(xún)見(jiàn)長(zhǎng)的浩華管理顧問(wèn)公司做了調(diào)研，之后與11家酒店管理公司接洽，逐步篩選，最后與喜達(dá)屋達(dá)成一致意見(jiàn)。徐曉東說(shuō)，他們的面積可以做700間客房，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，他們決定做兩家酒店—喜達(dá)屋旗下的喜來(lái)登和豪華精選。

　　喜來(lái)登酒店是當(dāng)年第二家在亞龍灣上落戶的酒店，也是亞龍灣酒店高房?jī)r(jià)的始作俑者。在喜來(lái)登酒店建設(shè)過(guò)程中地價(jià)就翻了數(shù)倍，酒店投資者將房?jī)r(jià)提高至逾千元，結(jié)果客人數(shù)目非但未減少，反而一房難求，甚至可以拒絕給團(tuán)體客人以?xún)?yōu)惠。但現(xiàn)在，喜來(lái)登在亞龍灣多了家化萬(wàn)豪、鉑爾曼、希爾頓、麗思卡爾頓等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，已經(jīng)不復(fù)當(dāng)年盛況，它們志在于海棠灣再現(xiàn)輝煌。

　　為了讓旗下索菲特品牌進(jìn)入海棠灣，雅高酒店集團(tuán)出讓了50%的管理費(fèi)和每年的分紅。這是一場(chǎng)發(fā)生在2008年年底的競(jìng)標(biāo)，業(yè)主方幾乎接觸了所有知名的酒店品牌，雅高通過(guò)仲量聯(lián)行遞出標(biāo)書(shū)，管理費(fèi)的價(jià)格被競(jìng)標(biāo)各方壓得很低很低，而索菲特以更優(yōu)惠的價(jià)格入駐海棠灣。后來(lái)，50%的管理費(fèi)—在三亞幾乎所有酒店管理集團(tuán)都遇到了這樣的情況—這幾乎成為不成文的規(guī)定。

　　在三亞投資最大的是張寶全的今典集團(tuán)。2005年，他在亞龍灣拍下一塊地，建成了今天的亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店。這座8個(gè)月時(shí)間即告完工的酒店在開(kāi)業(yè)第二年就實(shí)現(xiàn)了盈利，2008年銷(xiāo)售收入達(dá)到兩億元，毛利率達(dá)到62%。

　　這一成績(jī)開(kāi)始鼓勵(lì)他在三亞投下更大的手筆。在海棠灣，今典集團(tuán)拍了323畝地建設(shè)三亞第一個(gè)超七星級(jí)酒店紅樹(shù)林費(fèi)爾蒙酒店，預(yù)計(jì)2011年開(kāi)業(yè)；在三亞灣，今典還有一個(gè)更龐大的項(xiàng)目—三亞灣紅樹(shù)林度假酒店，這座擁有5400間客房，規(guī)劃有運(yùn)河商業(yè)街、會(huì)展中心、公寓式酒店和水上樂(lè)園等項(xiàng)目的酒店一旦建成，將成為全球最大的酒店。

　　大連萬(wàn)達(dá)則是首次進(jìn)入三亞，這家公司在2007年4月拍走了海棠灣6號(hào)地，如今在這塊地上的兩家酒店已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，這兩個(gè)酒店的管理方是五星級(jí)的希爾頓逸林酒店和希爾頓首次引入中國(guó)的超六星級(jí)酒店品牌康萊德。

　　今典和萬(wàn)達(dá)、希格瑪它們這些第一批參與投拍的開(kāi)發(fā)商花的代價(jià)在每畝100萬(wàn)元左右�！爱�(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格被認(rèn)為是天價(jià)。”今典下屬三亞紅樹(shù)林旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳浦說(shuō)。

　　那是2007年4月，三亞市政府共掛牌了8塊地，但是并不是所有開(kāi)發(fā)商都看好海棠灣這個(gè)當(dāng)初除了沙灘一無(wú)所有的地方。第一次拍賣(mài)只拍出6塊地，兩塊土地流拍�，F(xiàn)在他們應(yīng)該會(huì)為自己當(dāng)初的決定后悔了，因?yàn)榈?009年10月拍第11號(hào)地的時(shí)候，成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了每畝300萬(wàn)元。海棠灣的一期規(guī)劃沿海岸線共有12塊地，現(xiàn)在政府手里只剩一塊地了，開(kāi)發(fā)商的狂熱讓市政府相信這塊地還可以賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。

　　與海棠灣云集多家開(kāi)發(fā)商不同，在位于陵水縣的清水灣，只有一個(gè)開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)，當(dāng)然，還有一個(gè)合資方摩根士丹利，后者通過(guò)交易獲得了清水灣雅居樂(lè)項(xiàng)目30%的股權(quán)。這個(gè)投資200億元的地產(chǎn)綜合體涵蓋6家包括朱美拉、希爾頓等品牌在內(nèi)的高端酒店，以及高爾夫球場(chǎng)、住宅、別墅、游艇會(huì)等多個(gè)項(xiàng)目。

　　清水灣被三亞市政府描述為“大三亞”的核心，清澈的海水和細(xì)白的沙灘足以讓清水灣媲美亞龍灣和海棠灣，只是與后兩者相比，清水灣離三亞市區(qū)要遠(yuǎn)一些，大概一個(gè)小時(shí)車(chē)程。雅居樂(lè)方面認(rèn)為來(lái)三亞度假或者買(mǎi)房的人更在乎的是沙灘，而不是市區(qū)，況且亞龍灣和海棠灣的規(guī)劃中都沒(méi)有居住功能，只有清水灣這里有：商業(yè)街、高爾夫球場(chǎng)、游艇、溫泉等元素也足以滿足那些富裕的度假者對(duì)于度假的需求。

　　在雅居樂(lè)清水灣的銷(xiāo)售中心，大部分樓座都已經(jīng)貼上了售罄的標(biāo)簽，那些絡(luò)繹不絕前來(lái)看房的男男女女看上去很容易就被藍(lán)天碧海椰樹(shù)沙灘給打動(dòng)了，辦簽約手續(xù)的柜臺(tái)前甚至都排上了隊(duì)。對(duì)于一線海景房?jī)扇f(wàn)元、別墅五六萬(wàn)元、二線高層一萬(wàn)出頭的售賣(mài)均價(jià)，他們看上去那么輕易地就接受了。一對(duì)年輕的夫婦在簽約時(shí)，業(yè)主一欄填上了他們的看上去只有兩三歲的女兒的名字。

　　因?yàn)槟玫爻杀鞠鄬?duì)便宜，開(kāi)盤(pán)時(shí)又趕上房?jī)r(jià)飆升，這個(gè)總投資200億元的項(xiàng)目最終的銷(xiāo)售收入甚至有望突破1000億元。這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售也許能讓今年雅居樂(lè)地產(chǎn)很得意。

　　清水灣的高成交量也鼓舞了海棠灣的那些開(kāi)發(fā)商，后者雖然比前者更早規(guī)劃，但是動(dòng)工卻更晚。

　　“在三亞，好地基本上已經(jīng)被拿光了。”一個(gè)大型地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)。他所指的，是三亞“五大海灣”的沿海地塊。在他看來(lái)，1980年代末的那次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱潮是面對(duì)本島客戶，他們押寶海南島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)會(huì)吸引越來(lái)越多的人來(lái)海南工作，但是這次投資熱潮目標(biāo)客戶則是外來(lái)客戶，他們是游客、投資客和那些想要在這塊中國(guó)僅有的熱帶沙灘上休假養(yǎng)生的人。

　　有誰(shuí)會(huì)在意迪拜的物流港口、交通運(yùn)輸、金融中心的定位呢？大家更愿意看到的是迪拜塔�？偸菚�(huì)這樣：有遠(yuǎn)大的抱負(fù)、有豐富的規(guī)劃，但最先嗅到機(jī)會(huì)的卻總是地產(chǎn)商，他們帶來(lái)銀行貸款、帶來(lái)開(kāi)發(fā)、帶來(lái)概念，帶來(lái)奢華。這是通向繁華的一個(gè)捷徑——如果沒(méi)有償付危機(jī)，那通天的迪拜塔，代表著的就是勇氣、信心和不會(huì)停止更不會(huì)逆轉(zhuǎn)的上升步伐。