2004年廣州市公布的《南沙地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，對南沙的定位修改為：產(chǎn)業(yè)發(fā)展堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、重點(diǎn)突破、滾動(dòng)開發(fā)”和“產(chǎn)業(yè)起步、項(xiàng)目帶動(dòng)”的基本思想，發(fā)展“大工業(yè)、大物流、大交通”。

　　2008年9月的《廣州南沙島分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(修編)方案》和《廣州南沙黃閣分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(修編)初步方案》。將南沙區(qū)重新定位為中部產(chǎn)業(yè)-生活綜合服務(wù)區(qū)。2008年10月18日，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立廣州南沙保稅港區(qū)，成為我國第十個(gè)保稅港區(qū)。2008年12月，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008年-2020年）》通過國務(wù)院批準(zhǔn)并開始實(shí)施。廣州南沙區(qū)與深圳前海地區(qū)、珠海橫琴新區(qū)一同被列為三大重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)與合作區(qū)。

　　2009年6月8日，《廣州市建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃綱要（2009年-2015年）》指出，南沙要加快完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，打造華南地區(qū)國際化臨港經(jīng)濟(jì)中心。2010年2月，南沙又公布了《廣州南沙龍穴島分區(qū)(港區(qū))控制性詳細(xì)規(guī)劃》，確定龍穴島分區(qū)的功能定位是以外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主，相應(yīng)發(fā)展保稅、物流、商貿(mào)等功能，并結(jié)合臨港工業(yè)開發(fā)承擔(dān)大宗散貨的運(yùn)輸，從而提升廣州港的吞吐能力。2010年4月7日，旨在推進(jìn)珠三角新一輪大發(fā)展的《粵港合作框架協(xié)議》和《關(guān)于穗澳共同推進(jìn)南沙實(shí)施CEPA先行先試綜合示范區(qū)合作協(xié)定》在北京簽署，南沙被《協(xié)議》列為三大重點(diǎn)合作和開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一。

　　2011年3月5日,國家“十二五”規(guī)劃綱(2011年-2015年)要中，廣州南沙新區(qū)被列入國家深化粵港澳合作的七大重點(diǎn)項(xiàng)目之一，并將南沙新區(qū)開發(fā)定位為：打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。作為廣州實(shí)現(xiàn)由沿江城市向現(xiàn)代化濱海新城轉(zhuǎn)變的希望所在，南沙的歷史定位曾反復(fù)搖擺。從“小南沙”時(shí)代的旅游休閑，到“大南沙”時(shí)代的重化工、裝備與造船基地，再到十二五規(guī)劃的臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。一次次蛻變和反思后，如今南沙的定位能否日益清晰。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，隨著南沙寫進(jìn)國家十二五規(guī)劃和港澳合作越來越密切及周圍國家的投資關(guān)注，商業(yè)合作，南沙區(qū)政府24個(gè)項(xiàng)目推介的啟動(dòng)等上升到國際開發(fā)策略的層面，2011年，南沙是下一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，未來十年將進(jìn)入高速度開發(fā)與建設(shè)及投資期。從南沙區(qū)域位置和區(qū)域規(guī)模及資源看，南沙是具備打造國際化新區(qū)域的條件。

　　首先從戰(zhàn)略規(guī)劃上看，已經(jīng)上升到國家級了，十二五規(guī)劃把南沙提高了定位和擴(kuò)大發(fā)展空間。國家“十二五”規(guī)劃綱要明確要將南沙新區(qū)打造成服務(wù)內(nèi)地、連接港澳的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。2011年“兩會(huì)”期間，省委書記汪洋明確表示，要“以南沙新區(qū)為突破口，再造一個(gè)新廣州”，廣東省明確在南沙建立實(shí)施CEPA先行先試綜合示范區(qū)，廣州南沙在落實(shí)穗港合作過程中起著舉足輕重的作用。

　　其次從個(gè)南沙有地理位置和面積看，廣州南沙地處珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的地理幾何中心，面積528平方公里(其中陸域面積338平方公里)，方圓60公里范圍內(nèi)囊括珠三角和港澳地區(qū)的14個(gè)大中城市，是聯(lián)結(jié)珠江口兩岸城市群的樞紐性節(jié)點(diǎn)。南沙規(guī)劃區(qū)總用地797平方公里，其中陸地面積585平方公里，按照環(huán)境容量預(yù)測，南沙地區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模宜控制在100萬人，南沙開發(fā)區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模宜控制在60萬人。而最新公布的第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，南沙區(qū)目前的人口只有不到26萬人，是廣州人口最少的行政區(qū)，平均每平方公里只有493人。根據(jù)廣州市的規(guī)劃布局，從一個(gè)臨江城市轉(zhuǎn)變成一個(gè)沿海城市是其戰(zhàn)略中最為重要的一部分。而南沙新區(qū)，作為廣州唯一的入?？冢匀欢粫?huì)成為“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)治理目。

　　最后從南沙的資源看，靠海，離港澳近，水路不到2小時(shí)；有港口碼頭；有豐富的生態(tài)資源，珠江和超大面積濕地公園；有發(fā)展濱海新區(qū)的潛力；有保稅區(qū)；有良好的工業(yè)基礎(chǔ)；況且南沙面積比澳門大二十倍，為什么澳門可以發(fā)展起來和繁榮，而南沙不能。因此，南沙發(fā)展隱藏著無限的前景和發(fā)展的潛力，關(guān)鍵是如何挖掘南沙的潛力，創(chuàng)造發(fā)展南沙的前景？

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓指出，南沙發(fā)展了10年為什么還是一個(gè)空城，目前南沙有什么東西呢？在頗具有南國濱海風(fēng)光的南沙，我們在南沙新區(qū)能夠看見,南沙十九涌，百萬葵園，一條長長的珠江，一個(gè)有待于通港的港口碼頭和在規(guī)劃的南沙疏港鐵路，南沙科技館，以及單身的南沙保稅港區(qū)，一片片茂盛的蕉林、荔枝園，散落的小型企業(yè)工廠，一條南沙港快線和地鐵四號線，孤單的南沙行政大樓，建設(shè)狀態(tài)成片的住宅小區(qū)，高空置率的新房，漂亮的售樓部等，破舊或更新過的雜亂居民群房，稀少的人口，肥沃的農(nóng)田，還有一條條充滿花香的羊腸小道或農(nóng)田小路，說明南沙新區(qū)依然是一個(gè)處于開發(fā)狀態(tài)的新區(qū)，離廣州另一個(gè)成熟的市區(qū)距離非常遙遠(yuǎn)。另外，通過一系列的城市景觀和建筑物及區(qū)域人口和商業(yè)等交通的因素，說明南沙城區(qū)處于城市化過程，一只腳走在城市化路上，一只腳還在農(nóng)村。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，過去十年，我們依然停留在工業(yè)化發(fā)展路上,南沙新區(qū)的建設(shè)與珠江新城及華南新城等亞運(yùn)新城相比較，南沙新區(qū)建設(shè)速度猶如烏龜與兔字賽跑。目前南沙不僅面臨著公共配套不足，人氣不旺，交通不方便等困難,還面臨“空城”的尷尬。首先南沙規(guī)劃定位反反復(fù)復(fù)不確定性,導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)定位不明確和開發(fā)建設(shè)及投資計(jì)劃緩慢，招商失敗是必然的。其次南沙先天“人氣地廣”,商業(yè)發(fā)展困難，留不住人，外來流動(dòng)人口是匆忙的過客。由于缺少基本的居住生活配套，樓盤空置率高。再次是政府市交通和商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施及資金投入緩慢，導(dǎo)致南沙發(fā)展落后。最后是公共設(shè)施生活配套長期短板，過去主要集中于發(fā)展工業(yè)，使得南沙公共服務(wù)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，對南沙的居住氛圍培育造成較大負(fù)面影響。

　　十年發(fā)展,南沙為什么仍是一座孤獨(dú)而寂寞的新區(qū)“空城”？這是值得政府反思與自我檢討的問題。過去南沙十年發(fā)展，一直存在一個(gè)誤區(qū)，單向型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致南沙“被拋棄”十年，而偏重輕工業(yè)和重工業(yè)，不重視第三產(chǎn)業(yè)和忽略商業(yè)及服務(wù)業(yè)等金融業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致南沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，產(chǎn)能貧乏，產(chǎn)值下滑。沒有石化和鋼鐵兩大支柱產(chǎn)業(yè)的南沙，汽車業(yè)竟成一枝獨(dú)秀，港口碼頭和物流業(yè)成為副業(yè)。不改變這種“發(fā)展定位和思想”，南沙未來十年還是一座新區(qū)“空城”。因?yàn)楣I(yè)化不等于城市化，城鎮(zhèn)化不等于城市化，南沙要走出這個(gè)誤區(qū)，否則一條路必然黑到底。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，其實(shí)今天反反復(fù)復(fù)講這么多的問題，就是給南沙的定位和規(guī)劃及發(fā)展產(chǎn)業(yè)的不確定，定位和規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)不確定的因素就是中央不給實(shí)際上的政策，僅僅是口頭上的政策。中央不給具體的政策，廣州市政府再怎么折騰，也折騰不出來一個(gè)國際化的新區(qū)，所以就是這樣子的規(guī)劃，反反復(fù)復(fù)就導(dǎo)致南沙新區(qū)的前景不明朗，投資計(jì)劃非常的緩慢，必然導(dǎo)致招商失敗。

　　南沙區(qū)域是先天性的，人氣稀少，地域廣大，這個(gè)是南沙的特情，所以商業(yè)發(fā)展就留不住人，而且流動(dòng)人口基本上是過客，這就是由于缺少基本的生活配套，還有樓盤空置率高，這些不能怪開發(fā)商，這個(gè)跟市政配套不完善也是有關(guān)系的，這就影響到南沙走向新區(qū)的發(fā)展，而且公共設(shè)施的緩慢就是過于集中工業(yè)化，工業(yè)化是不能帶來所謂的公共配套服務(wù)，這個(gè)是不能的，只能是提高經(jīng)濟(jì)效益為政府增加財(cái)政收入，這對南沙的居住氛圍有負(fù)面的影響力。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，從2000到2010年南沙是像空城一樣，這個(gè)是值得政府反思和檢討的問題。所以要改變單向性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。如果是沒有石化或者是鋼鐵這兩大支柱產(chǎn)業(yè)的南沙還能做什么。產(chǎn)業(yè)單一，導(dǎo)致工業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，汽車產(chǎn)業(yè)從2010年經(jīng)濟(jì)的收益和產(chǎn)值來看，是一枝獨(dú)秀，就像房地產(chǎn)一樣，港口、碼頭、物流業(yè)，雖然在南沙有先天的優(yōu)勢，但是成了負(fù)業(yè)這就是很矛盾的，所以必須要改變發(fā)展定位的誤區(qū)和思想，工業(yè)化不等于城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化也不等于城市化，其實(shí)南沙一只腳還在城鎮(zhèn)和農(nóng)村走，而且城鎮(zhèn)化的過程會(huì)非常的緩慢。

　　南沙有著生態(tài)資源和無污染的南沙空氣及濕地公園等環(huán)境優(yōu)美，是定居養(yǎng)老的宜居最好地方，可以開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目。但是缺乏好的醫(yī)院和離市中心醫(yī)院太遠(yuǎn)及交通不方便等因素。因此，能否通過房地產(chǎn)開發(fā)模式，解決配套和交通及人口不足的問題，同時(shí)增加政府財(cái)政收入。南沙有港口碼頭，不僅靠海，離香港、澳門才2小時(shí)不到，發(fā)展商業(yè)最合適。但是缺乏連接南沙與港澳的高鐵或大橋，由于南沙基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套的落后，人口稀少和消費(fèi)力不足等因素。

　　因此，能否在南沙建立一個(gè)新特區(qū)、通過發(fā)展商業(yè)和海上生態(tài)旅游及商業(yè)等金融服務(wù)業(yè)，解決經(jīng)濟(jì)增長的問題?；蛘呤强紤]到南沙的特殊性，把南沙作為購物或投資的免稅新區(qū)，把消費(fèi)力從港澳轉(zhuǎn)移到南沙。同時(shí)，南沙作為房價(jià)低位和偏僻的新區(qū)及發(fā)展的需要，可以考慮把南沙房產(chǎn)限購政策取消，將廣州市好的醫(yī)院和學(xué)校及商業(yè)搬到南沙，鼓勵(lì)在南沙投資和居住。

　　當(dāng)務(wù)之急是通過國家開發(fā)戰(zhàn)略,加快南沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展,整合產(chǎn)業(yè)提升南沙的人氣，通過配套升級改善南沙的人居環(huán)境，讓更多的人來南沙投資,消費(fèi),工作,娛樂,在南沙安居樂業(yè)。一方面是中央政府的承諾很難兌現(xiàn)，中央的具體政策沒有給到廣東。另一方面，改變目前工業(yè)低產(chǎn)值的發(fā)展思想，提高產(chǎn)業(yè)附加值，大力發(fā)展商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)，甚至發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)等第三產(chǎn)業(yè)。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓指出，從目前南沙的內(nèi)部資源作為啟動(dòng)開發(fā)的模式比較困難。從南沙目前面臨的困境與問題看，借住外向型的力量作為啟動(dòng)開發(fā)的模式是最好的辦法。因此，必須通過提高南沙的規(guī)劃和定位及功能等整合產(chǎn)業(yè)，中央給出誘惑國外投資客和商家及國外合作機(jī)構(gòu)的政策，給南沙創(chuàng)造騰飛的翅膀。而廣東省政府和市政府務(wù)實(shí)的態(tài)度和給出優(yōu)惠更加的政策，給南沙創(chuàng)造騰飛的平臺(tái)。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，南沙脫離廣州，再造廣東一個(gè)新特區(qū)是未來發(fā)展方向。但是脫離之后，怎么南沙經(jīng)營和管理，南沙與廣州是什么關(guān)系，是解除經(jīng)濟(jì)管理關(guān)系，還是脫離行政管轄關(guān)系，是值得思考的問題。比如深圳特區(qū)和廈門特區(qū)及天津特區(qū)的形式是可學(xué)習(xí)的。

　　不過，南沙現(xiàn)在從廣州分離出去，暫時(shí)不合適。如果一旦分離，資源和政策及人口等消費(fèi)力問題無法整合，可能面臨著南沙是一個(gè)孤城或者是空城的現(xiàn)象。尤其是南沙當(dāng)前特殊的情況，地大人少，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)薄弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，消費(fèi)力和人口及資金及投資轉(zhuǎn)移困難的情況下，除非在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源分配合理，人口和消費(fèi)力轉(zhuǎn)移到50萬-100萬，具備一個(gè)小城市的人口和消費(fèi)力的規(guī)模時(shí)，比較合適。目前南沙需要廣州這個(gè)靠山，還需要廣州這個(gè)父親，還不到脫離父子關(guān)系的時(shí)機(jī)。

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，南沙要發(fā)展成國際化新區(qū)，首先要有中央的政策支持，雖然國務(wù)院把南沙寫進(jìn)十二五規(guī)劃，而廣東省政府和市政府及區(qū)也反反復(fù)復(fù)給南沙的規(guī)劃和定位及發(fā)展建議，不下十次，卻沒有明確的講，南沙的定位和規(guī)劃及如何發(fā)展的問題，做出可操作性的說明。首先，中央給的政策僅僅是一個(gè)提綱和規(guī)劃草案，根本沒有具體的政策和落實(shí)的配套細(xì)則及具體的實(shí)施方案。

　　其次，地方政府由于沒有得到中央給的政策文件，所謂的設(shè)立新特區(qū)；聯(lián)合國常設(shè)機(jī)構(gòu)；國際航運(yùn)交易所；總部基地區(qū)；投資和購買物品及購買房產(chǎn)免稅區(qū)都是不太可能的。最后，中央給一定的財(cái)政，解決基礎(chǔ)配套和公共設(shè)施的問題。關(guān)鍵是中央給的政策，應(yīng)該是看得見，摸得著的政策和文件，而不是一個(gè)提綱和草案，要不，地方政府根本沒辦法實(shí)施和開展。所以必須要有中央的具體政策支持，否則，靠地方政府再折騰三十年，甚至一百年也發(fā)展不起來。